Categorie: ledenverplichtingen

Geplaatst op

Opzeggen lidmaatschap (De Holter Weide)

Gerechtshof Arnhem 19 oktober 2010
ECLI:NL:GHARN:2010:BQ2281 (online 8 mei 2015)


Bungalowpark-zaak, alsnog gepubliceerd. Het lid zegde het lidmaatschap op 30 december 2007 op. Toepassing van artikel 2:36 lid 1 en lid 2 BW geeft dat het lidmaatschap eindige op 31 december 2008, zo oordeelt het hof. Het lid stelt echter dat zijn lidmaatschap met 1 januari 2008 is geëindigd omdat van hem redelijkerwijs niet gevergd kon worden dat hij zijn lidmaatschap -tot 31 december 2008- zou laten voortduren (kennelijk een beroep doend op artikel 2:36 lid 1 in fine). 

Het hof overweegt dat “niet gesteld of gebleken is dat [de] kosten ten opzichte van het verleden aanzienlijk zijn gestegen”. Dit doet vermoeden dat het lid met meer succes een beroep had kunnen doen op art. 2:36 lid 3 BW: “Een lid kan voorts zijn lidmaatschap met onmiddellijke ingang opzeggen binnen een maand nadat een besluit waarbij […] zijn verplichtingen zijn verzwaard, hem is bekend geworden of medegedeeld; het besluit is alsdan niet op hem van toepassing.” Niet blijkt dat de statuten de leden deze bevoegdheid ontzeggen, artikel 2:63 lid 3 vereist niet dat de verzwaring van verplichtingen “aanzienlijk” is. 

  • Toevoeging 18.03.2020: voor de praktijk van groot belang is de volgende overweging (die niet over verenigingsrecht gaat, maar wel de grondslag geeft voor de verplichting voor bewoners om mee te blijven betalen):
  • “[appellant] profiteert van het onderhoud en het beheer van het bungalowpark. Zijn kavel maakt deel uit van een groter geheel en de waarde van zijn kavel wordt mede daardoor bepaald. De omslag van de -door de vereniging gemaakte- kosten betreffende het onderhoud en het beheer is geregeld via de bijdrageverplichting van de leden van de vereniging. Met deze regeling wordt een doelmatig beheer van het bungalowpark bereikt. ”
  • “Zoals onder 4.5 is overwogen profiteert [appellant] van het door de vereniging verrichte onderhoud en beheer. De kosten daarvan komen ten laste van de vereniging. Aldus staat tegenover de verarming van de vereniging een verrijking van [appellant]. Voor deze verrijking bestaat geen rechtvaardiging in de omstandigheid dat -mede ten behoeve van de kavel van [appellant]- erfdienstbaarheden zijn gevestigd zonder dat daarbij vergoedingen zijn bedongen. Een dergelijke vergoeding vormde geen onderdeel van de erfdienstbaarheden omdat bij de opzet van het bungalowpark is gekozen voor een omslag van de kosten via een vereniging. [appellant] was da armee bekend bij de verkrijging van zijn kavel op het bungalowpark, is lid geworden van de vereniging en heeft aldus deze opzet geaccepteerd. Hieruit volgt tevens dat de verrijking niet aan [appellant] wordt opgedrongen.
  • “Uit hetgeen [hierboven] is overwogen volgt dat de vereniging op grond van ongerechtvaardigde verrijking -artikel 6:212 BW- een vordering heeft op [appellant] ter zake van onderhoud en beheer.





Arrest van de vijfde civiele kamer van 19 oktober 2010
inzake [appellant],
tegen:
de rechtspersoonlijkheid bezittende (sic!) vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
Bungalowpark De Holter Weide, geïntimeerde,

1Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Voor de procedure in eerste aanleg en het verloop van het geding in hoger beroep wordt verwezen naar het tussenarrest van dit hof van 10 november 2009.
In dit tussenarrest heeft het hof een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie is gehouden op 8 februari 2010; het daarvan opgemaakte proces-verbaal is onderdeel van de stukken.

1.2

Daarna heeft [appellant] bij memorie van grieven 11 grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht en één nieuwe productie in het geding gebracht. Hij heeft gevorderd, overeenkomstig de appeldagvaarding, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, de vordering van de vereniging, destijds eiseres in conventie en verweerster in reconventie, alsnog in zijn geheel zal afwijzen en de vordering van [appellant], destijds gedaagde in conventie en eiser in reconventie, alsnog in zijn geheel zal toewijzen, met veroordeling van de vereniging in de kosten van beide instanties.
1.3

Bij memorie van antwoord tevens akte houdende vermeerdering van eis heeft de vereniging de grieven bestreden, vier producties in het geding gebracht, haar bewijsaanbod uit de eerste aanleg herhaald en haar eis vermeerderd. Zij heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis zal bekrachtigen en, in de hoofdzaak rechtdoende, [appellant] zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de vereniging te betalen de somma van € 4.333,89, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 3.505,25 vanaf 7 januari 2009, althans vanaf datum dagtekening van deze memorie, alles tot aan de datum der algehele voldoening toe, en [appellant] zal veroordelen in de kosten van (bedoeld zal zijn:) het hoger beroep.
1.4

Na beraad partijen heeft [appellant] arrest gevraagd en gefourneerd. Vervolgens heeft ook de vereniging gefourneerd voor arrest.

2De grieven

De grieven leggen het geschil in volle omvang aan het hof voor en zullen gezamenlijk worden behandeld voor zover hieronder niet anders is overwogen.

3De vaststaande feiten

3.1

Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist, staan in hoger beroep de navolgende feiten vast.
3.2

[appellant] is sinds 28 mei 1999 eigenaar van de onroerende zaak, staande en gelegen aan [het adres], kadastraal bekend gemeente Rijssen-Holten sectie B nummer 4520. De onroerende zaak betreft een perceel grond met daarop een recreatiebungalow/chalet.
3.3

Bovengenoemde onroerende zaak maakt deel uit van Bungalowpark De Holter Weide, voorheen Bungalowpark De Prins genaamd.
3.4

Bungalowpark De Holter Weide omvat naast de percelen voor recreatiebungalows/chalets, zoals het perceel van [appellant], twee percelen die de infrastructuur en de collectieve voorzieningen op het park bevatten. Van deze twee percelen is de vereniging eigenaar.
3.5

Artikel 7 lid 1 van de akte van levering houdt in: “De comparanten, handelend als gemeld, verklaren dat met betrekking tot het verkochte op deze overeenkomst van toepassing zijn de bepalingen opgenomen in de gemelde Algemene Bepalingen “De Prins”. Deze bepalingen worden geacht een onverbrekelijk geheel met deze overdracht uit te maken. Koper verklaart een exemplaar van de Algemene Bepalingen “De Prins” te hebben ontvangen. Alle daaruit voortvloeiende rechten en verplichtingen zijn voldoende aan partijen bekend, die daarvan geen nadere vermelding in de onderhavige akte verlangen, verbindende partijen zich tot een richtige nakoming daarvan onder de bepalingen als in die voorwaarden opgenomen.”
3.6

Artikel 11 sub a van de Algemene Bepalingen houdt, voor zover van belang, in dat iedere eigenaar van een kavel verplicht is toe te treden tot de vereniging van eigenaren van het bungalowpark. Artikel 11 sub b van de Algemene bepalingen houdt in: “Voorzover niet uit het sub a hiervoor bepaalde voortvloeiende, is iedere eigenaar van een kavel verplicht bij te dragen in de kosten van het tuinonderhoud van het gehele bungalowpark naar rato van het aantal aan hem toebehorende zomerhuizen ten opzichte van alle bestaande en zomerhuizen in dit park.”
3.7

Na verkrijging van de door hem gekochte kavel op het bungalowpark is [appellant] lid geworden van de vereniging.
3.8

Volgens artikel 1 van de statuten van de vereniging heeft de vereniging onder meer als doel het beheren en onderhouden van de infrastructuur en de collectieve voorzieningen van al hetgeen dat gelegen is in het bungalowpark.
3.9

Artikel 3 van de statuten van de vereniging bepaalt: “De geldmiddelen om haar doel te bereiken krijgt de vereniging uit de financiële bijdragen der leden en andere wettige en geoorloofde middelen.”
3.10

Artikel 8 lid 2 van de statuten van de vereniging bepaalt : “Het lid is verplicht een evenredig deel te dragen van de gemeenschappelijke lasten, de administratieve kosten van de vereniging en in de fondsen goedgekeurd door de algemene vergadering en gevormd ter dekking van toekomstige gemeenschappelijke uitgaven.”
3.11

Artikel 9 lid 4 van de statuten van de vereniging bepaalt: “Na vaststelling van de begroting wordt de individuele bijdrage vastgesteld door gelijkelijke omslag per woning”.
3.12

Artikel 9 lid 5 van de statuten bepaalt: “Na afloop van elk boekjaar wordt door het bestuur een jaarverslag over het afgelopen boekjaar opgemaakt waarin onder meer de verantwoording over het beheer van fondsen is opgenomen. Mocht een overschot of een tekort in het exploitatiefonds bestaan dan wordt dit overgeboekt naar het volgende boekjaar en wordt hier mede bij de vaststelling van de volgende begroting rekening gehouden. ”
3.13

[appellant] heeft het lidmaatschap van de vereniging per 1 januari 2008 opgezegd bij e-mail bericht van 30 december 2007. De vereniging heeft deze opzegging bij brief van 4 januari 2008 aan [appellant] bevestigd.

4De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1

Het bungalowpark is niet gesplitst in appartementsrechten. De vereniging waarvan een eigenaar van een kavel op het bungalowpark ingevolge de toepasselijke Algemene Bepalingen verplicht lid is, is derhalve een gewone vereniging en geen vereniging zoals bedoeld in artikel 5:124 van het Burgerlijk Wetboek (verder: BW). Aldus is er geen onlosmakelijk verband tussen de eigendom van een kavel op het bungalowpark en het lidmaatschap van de vereniging. Het verplichte lidmaatschap van de vereniging is op grond van artikel 2:35 BW opzegbaar.
4.2

Ingevolge artikel 2:36 lid 1 BW was [appellant] bevoegd tegen het einde van een boekjaar met inachtneming van een opzegtermijn van vier weken zijn lidmaatschap te beëindigen. Ingevolge artikel 2:36 lid 2 BW heeft de onder 3.13 vermelde opzegging tot gevolg dat het lidmaatschap per 31 december 2008 is geëindigd. [appellant] stelt echter dat zijn lidmaatschap met 1 januari 2008 is geëindigd omdat van hem redelijkerwijs niet gevergd kon worden dat hij zijn lidmaatschap -tot 31 december 2008- zou laten voortduren. De uitzondering waarop [appellant] zich beroept moet terughoudend worden uitgelegd aldus dat een dergelijke uitzondering niet te snel kan worden aangenomen. [appellant] noemt in dit verband spanningen binnen de vereniging doordat er meningsverschillen zijn met het bestuur van de vereniging over de bij de leden in rekening te brengen kosten. Het betreft hier kosten welke in de algemene ledenvergadering door een meerderheid van de leden zijn goedgekeurd. Tegen deze achtergrond en rekening houdend met de omvang van kosten, waarvan niet gesteld of gebleken is dat deze kosten ten opzichte van het verleden aanzienlijk zijn gestegen, is het hof van oordeel dat [appellant] zijn beroep op de uitzondering in artikel 2:36 lid 1 BW onvoldoende heeft onderbouwd. Aldus is het lidmaatschap van [appellant] eerst per 31 december 2008 geëindigd en is hij over 2008 de door de vereniging gevorderde verenigingsbijdrage verschuldigd. Grief I faalt.
4.3

De grieven II tot en met X hebben alle betrekking op de kosten die de vereniging aan [appellant] in rekening brengt na beëindiging van zijn lidmaatschap. De kosten betreffen park- en beheerkosten alsmede de kosten voor de levering van gas, water en elektra.
Park- en beheerkosten

4.4

[appellant] is eigenaar van een kavel met daarop een recreatiebungalow/chalet dat deel uitmaakt van een bungalowpark. De kavel van [appellant] is bestemd voor privé- gebruik. De vereniging is eigenaar van twee kavels. Deze kavels zijn bestemd voor collectief gebruik. Dit is vervolgens nader geregeld door onder meer de vestiging van erfdienstbaarheden met de kavels van de vereniging als lijdend erf. [appellant] heeft niet betwist dat deze twee kavels geen zelfstandige functie danwel geen zelfstandig doel hebben en dat deze kavels slechts dienstbaar zijn aan de tot privé-gebruik bestemde kavels zoals de kavel van [appellant]. [appellant] heeft voorts niet betwist dat het beheer en het onderhoud van de kavels van de vereniging enkel en alleen ten dienste is van de kavels die voor privé-gebruik bestemd zijn.
4.5

[appellant] profiteert van het onderhoud en het beheer van het bungalowpark. Zijn kavel maakt deel uit van een groter geheel en de waarde van zijn kavel wordt mede daardoor bepaald. De omslag van de -door de vereniging gemaakte- kosten betreffende het onderhoud en het beheer is geregeld via de bijdrageverplichting van de leden van de vereniging. Met deze regeling wordt een doelmatig beheer van het bungalowpark bereikt. De bungaloweigenaren kunnen via hun lidmaatschap van de vereniging invloed uitoefenen op het beheer en inzicht krijgen in de kosten daarvan.
Bij de aankoop van zijn kavel op het bungalowpark was [appellant] bekend met deze regeling en is ook lid geworden van de vereniging. Hij is ongeveer 9 jaar lid geweest van de vereniging. Door de beëindiging van zijn lidmaatschap is ook een einde gekomen aan zijn uit het lidmaatschap voortvloeiende bijdrageverplichting. De Algemene bepalingen, de statuten van de vereniging noch de in het geding gebrachte leveringsakte van 18 november 1993 geven een voorziening voor de omslag van de kosten van onderhoud en beheer voor het geval een kaveleigenaar geen lid is van de vereniging. Dit is slechts anders voor de kosten van het onderhoud van de tuin van het gehele bungalowpark. Het hof verwijst hiervoor naar het onder 3.5 geciteerde artikel 11 van de Algemene bepalingen. Voor wat betreft de daar bedoelde kosten kan de vereniging haar vordering op [appellant] daarop baseren. Nu verder -behalve via het lidmaatschap van de vereniging– geen regeling is getroffen voor de bijdrage aan de vereniging in de kosten van het onderhoud en het beheer kan ook een -eventueel- derdenbeding in artikel 7 lid 5 van de leveringsakte van 18 november 1993 de vereniging niet baten.

4.6

Zoals onder 4.5 is overwogen profiteert [appellant] van het door de vereniging verrichte onderhoud en beheer. De kosten daarvan komen ten laste van de vereniging. Aldus staat tegenover de verarming van de vereniging een verrijking van [appellant]. Voor deze verrijking bestaat geen rechtvaardiging in de omstandigheid dat -mede ten behoeve van de kavel van [appellant]- erfdienstbaarheden zijn gevestigd zonder dat daarbij vergoedingen zijn bedongen. Een dergelijke vergoeding vormde geen onderdeel van de erfdienstbaarheden omdat bij de opzet van het bungalowpark is gekozen voor een omslag van de kosten via een vereniging. [appellant] was da armee bekend bij de verkrijging van zijn kavel op het bungalowpark, is lid geworden van de vereniging en heeft aldus deze opzet geaccepteerd. Hieruit volgt tevens dat de verrijking niet aan [appellant] wordt opgedrongen.
4.7

Uit hetgeen onder 4.4-4.6 is overwogen volgt dat de vereniging op grond van ongerechtvaardigde verrijking -artikel 6:212 BW- een vordering heeft op [appellant] ter zake van onderhoud en beheer.
4.8

De kosten die de vereniging aan haar leden in rekening brengt ter zake van onderhoud en beheer worden besproken in de algemene ledenvergadering. Vervolgens wordt hierover een besluit genomen waarvoor een meerderheid vereist is. Achteraf vindt door het bestuur verantwoording van de uitgaven plaats. De ledenvergadering wordt daarbij geadviseerd door een kascommissie. [appellant] heeft kritiek op de gang van zaken in de vereniging maar heeft ten aanzien van deze kosten zijn stellingen niet onderbouwd. Op geen enkele wijze is gebleken dat de opgevoerde -en aan de leden doorberekende- kosten niet overeenkomen met de werkelijk gemaakte kosten. Het is niet doenlijk om precies te achterhalen welk deel van deze kosten als schade -artikel 6:212 BW- kunnen worden toegerekend aan het perceel van [appellant]. Het hof begroot daarom deze schade op het bedrag dat de vereniging hiervoor ook aan haar leden in rekening brengt.
Gas, water en elektra

4.8

[appellant] is bereid te betalen voor de kosten van water, gas en elektra, ook bij wege van voorschot. Het hof leest hierin dat [appellant] erkent dat hij ter zake gas, water en elektra een schuld heeft aan de vereniging. Ten aanzien van deze vordering heeft [appellant] gesteld dat de afgenomen hoeveelheid via meters wordt vastgesteld. [appellant] heeft de in rekening gebrachte hoeveelheden niet gemotiveerd betwist. [appellant] heeft ook de hiervoor in rekening gebrachte tarieven niet gemotiveerd betwist. Hij heeft enkel aangevoerd dat hij inzage wenst in de door de vereniging aan de leveranciers betaalde bedragen. Gesteld noch gebleken is dat de door de vereniging gehanteerde tarieven afwijken van de door haar leveranciers hiervoor gehanteerde tarieven.
4.9

Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter in het bestreden vonnis de vordering in conventie van de vereniging terecht heeft toegewezen en de vordering in reconventie van [appellant] terecht heeft afgewezen. Aldus behoeven de grieven van [appellant] geen nadere bespreking meer.
4.10

De vereniging heeft haar vordering vermeerderd. [appellant] heeft daartegen geen bezwaar gemaakt. Dit heeft tot gevolg dat het hof de vermeerderde vordering zal toewijzen.
4.11

[appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep.

6De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter (rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Almelo) van 8 september 2009, behoudens voor zover [appellant] daarbij in conventie ter zake de hoofdsom is veroordeeld tot de daar genoemde bedragen en doet in zoverre opnieuw recht;

veroordeelt [appellant] tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de vereniging te betalen
€ 4.333,89, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 3.505,25 vanaf 4 mei 2010 tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de verenigingbegroot op € 1.264,– voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 262,– voor griffierecht;

verklaart bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;wijst het meer of anders gevorderde af.
Geplaatst op

Randvermelding (Fort Prins Hendrik)

Gerechtshof Den Haag 9 september 2014 (publicatie 24 maart 2015)
ECLI:NL:GHDHA:2014:2895

Randvermelding. Arrest duidt de vereniging aan met de verouderde term “rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging”.
Bungalowparkzaak. In statuten vermelde verplichting van leden (bugaloweigenaren) om een beheersbijdrage te betalen aan de vereniging, kan geen grondslag geven voor een verplichting om die bijdrage te betalen aan het bedrijf dat het parkbeheer van de vereniging heeft overgenomen.

Arrest d.d. 9 september 2014
Inzake de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging (sic!)
VERENING VAN EIGENAREN VAN CHALETS IN HET RECREATIEPARK FORT PRINS FREDERIK, appellante,  hierna te noemen: de Vereniging,

tegen J&J INVESTMENTS B.V., geïntimeerde,  hierna te noemen: J&J, [rare opmaak door plakken/knippen, red.]
in hoger beroep niet verschenen.

Het geding

Bij exploot van dagvaarding van 17 februari 2014, met daarin opgenomen zeven grieven, (met producties) is de Vereniging in hoger beroep gekomen van het vonnis dat door de voorzieningenrechter in de rechtbank Rotterdam op 21 januari 2014 tussen partijen in kort geding is gewezen. Tevens heeft de Vereniging in dit exploot haar eis gewijzigd. Het verzoek van de Vereniging tot behandeling van de zaak als spoedappel is afgewezen. Tegen J&J is verstek verleend. Vervolgens heeft de Vereniging de stukken overgelegd en arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1.

De feiten waarvan de voorzieningenrechter in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.6) van het bestreden vonnis is uitgegaan, staan niet ter discussie, zodat ook het hof daarvan uit zal gaan.
2.

Kort en zakelijk weergegeven, en voor zover in hoger beroep van belang, gaat het geschil om het volgende.

(2.1) De leden van de Vereniging zijn eigenaren van percelen (recreatie-)grond, al dan niet met opstallen, gelegen in het recreatiegebied op het terrein van Fort Prins Frederik te Ooltgensplaat (hierna ook: het Park).

(2.2) Recreatiecentrum Het Fort Ooltgensplaat B.V. (hierna: RFO BV) en Monument Prins Frederik B.V. zijn eigenaar van de infrastructuur van het Park.

(2.3) Tot eind 2008 heeft de Vereniging het beheer gevoerd over de infrastructuur van het Park. Het betreffende beheerscontract werd eind 2008 beëindigd.

(2.4) Vanaf enig moment nadien heeft RFO BV de infrastructuur van het Park beheerd totdat zij het beheer in juni 2013 heeft overgedragen aan J&J.

(2.5) De heer [N] is bestuurder van RFO BV en indirect bestuurder van J&J.

(2.6) Voor de levering van elektriciteit en water, alsmede voor de riolering, zijn de leden van de Vereniging aangewezen op de infrastructuur van het park. Zij beschikken niet over een directe aansluiting op deze nutsvoorzieningen.

(2.7) Er is tussen J&J en de leden van de Vereniging een geschil ontstaan over de (door de individuele perceelseigenaren te betalen) beheerskosten. In dit kort geding gaat het met name over de kosten van voormelde nutsvoorzieningen. Het geschil heeft onder meer geleid tot (a) afsluiting door J&J van deze nutsvoorzieningen bij de chalets van [betrokkene 1] en [betrokkene 2] wegens gestelde wanbetaling, en (b) dreiging daartoe ten aanzien van de overige chalets.

(2.8) De voorzieningenrechter heeft bij het thans bestreden vonnis vorderingen van de Vereniging met als strekking (a) een gebod tot aansluiting en (b) een verbod tot afsluiting, afgewezen. Daartoe heeft de voorzieningenrechter onder meer (en zeer kort weergegeven) overwogen dat de Vereniging de grondslag van haar vorderingen onvoldoende heeft geconcretiseerd en onderbouwd, terwijl het spoedeisend belang, zeker ten aanzien van vordering (b), onvoldoende is gebleken.

3.

De Vereniging heeft in hoger beroep bij het exploot van dagvaarding, met daarin de grieven, haar vordering gewijzigd. Zij vordert thans, zakelijk weergegeven, zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1) een gebod aan J&J om de chalets van [betrokkene 1] en [betrokkene 2] binnen 24 uur na de betekening van dit arrest weer aan te sluiten en aangesloten te houden op water, elektriciteit en riolering, op straffe van een dwangsom, althans een door het hof te treffen andere voorziening;
2) een verbod aan J&J om, totdat in een bodemprocedure anders is beslist, de leden van de Vereniging van voormelde nutsvoorzieningen af te sluiten zolang zij de overeengekomen prijzen voor deze nutsvoorzieningen betalen, althans een door het hof te treffen andere voorziening;
3) veroordeling van J&J in de kosten van beide instanties.
4.

Het hof acht het spoedeisend belang in beginsel gegeven, nu onbetwist is gesteld dat er sprake is van (dreiging van) het wegvallen van een elementaire levensbehoefte bij (permanente) bewoners van het Park. Dit betekent dat het hof de (in hoger beroep gewijzigde) vorderingen van de Vereniging zal onderzoeken.
5.

Voorop wordt gesteld dat de huidige procedure een kort geding betreft. De grondslag en omvang van de uiteindelijke (betalings)verplichtingen van de individuele bewoners/perceelseigenaren van het Park jegens J&J zal uiteindelijk in een bodemprocedure vastgesteld moeten worden, als partijen er samen niet uitkomen. In deze procedure zal worden onderzocht of er spoedshalve een voorziening moet worden getroffen.
6.

Niet in geschil is dat voor water, elektriciteit en riolering de individuele leden van de Vereniging zijn aangewezen op de daartoe aanwezige infrastructuur van het Park. Evenmin in geschil is dat de leden bereid zijn te betalen voor het door hen gebruikte water en de elektriciteit. Ze hebben echter bezwaar tegen de wijzigingen die J&J daarboven eenzijdig wil opleggen. Het gaat hierbij met name om diverse – volgens de Vereniging door J&J ‘opgedrongen’ – contractuele en algemene voorwaarden, zoals nader omschreven in 22 en 23 van de appeldagvaarding/memorie van grieven. Het kort geding leent zich niet voor beoordeling hiervan, nu hiervoor diepgaand moet worden onderzocht wat de grondslag daarvan is. Dit klemt temeer, nu niet, althans niet voldoende duidelijk, door de Vereniging uiteen is gezet wat de grondslag was van de betalingsverplichting voorhéén (tussen 2009 en midden 2013) die kennelijk wél door betrokkenen werd geaccepteerd (zie ook appeldagvaarding/memorie van grieven 55), en nu evenmin voldoende duidelijk uiteen is gezet welke verplichtingen toen voor de bewoners/perceelseigenaren concreet golden. De voorzieningenrechter heeft hier ook al op gewezen in het bestreden vonnis in rechtsoverweging 4.5 (regels 9 tot en met 13), zonder dat dit overigens heeft geleid tot een toereikende verduidelijking in hoger beroep.
Het hof zal de beide vorderingen van de Vereniging in het licht van het voorgaande beoordelen.

Beoordeling van vordering I.

7.

Vordering I) betreft het gebod tot heraansluiting van de beide chalets [betrokkenen].
Zoals toegelicht in de memorie van grieven 33, 34 en 35 (en de bijbehorende producties 3 en 4) hebben betrokkenen (hierna ook: [betrokkenen]) voor het gebruik van water en elektriciteit betaald, maar hebben zij geweigerd (i) daar bovenop de nieuwe rioleringsbijdrage van € 10,– per maand te betalen, (ii) het voorschot water nog langer te betalen en (iii) toegang te verlenen voor controle van de betreffende meters.
8.

Ad (i). De Vereniging heeft in hoger beroep (appeldagvaarding/grieven onder 13) onweersproken gesteld dat er voorheen geen verplichting bestond tot betaling van een rioolbijdrage, zodat het hof hiervan uitgaat. Anders dan de voorzieningenrechter heeft overwogen in rechtsoverweging 4.5, eerste alinea (slot) van het bestreden vonnis, biedt artikel 9 van de Statuten van de Vereniging geen grondslag voor een verplichte rioolbijdrage aan J&J. In dit artikel is immers slechts bepaald: ´De jaarlijkse bijdrage  [hof: aan de Vereniging] zal moeten worden betaald per aansluiting op het riool.” Hieruit valt geen verplichting tot betaling van een rioolbijdrage aan J&J (of haar voorgangster) te destilleren.
Mogelijkerwijs is het niet onredelijk in de verhouding tussen partijen dat er enige rioolbijdrage wordt betaald, maar zolang de grondslag hiervan voor het overige onduidelijk is gebleven, ziet het hof als voorzieningenrechter geen aanleiding om hierop vooruit te lopen. Hieromtrent moet in een bodemprocedure worden beslist.
Ad (ii en iii). Naar het hof begrijpt is het sinds het contract met waterbedrijf Evides per 1 december 2012 (appeldagvaarding/grieven 25) gebruikelijk dat er voorschotten voor water in rekening worden gebracht. Het hof leidt hieruit af dat [betrokkenen] met het betalen van voorschotten hebben ingestemd. De Vereniging klaagt er echter over dat er ondanks herhaalde verzoeken geen afrekening plaatsvindt. Het hof stelt hier tegenover dat [betrokkenen] geweigerd hebben een – voorshands niet onredelijke – controle van de watermeter door J&J toe te staan. Onder deze omstandigheden is het hof voorshands van oordeel dat er aan de zijde van [betrokkenen] onvoldoende grond bestaat voor de weigering deze voorschotten nog langer te betalen, terwijl er evenmin een voldoende grond bestaat om de niet onredelijke controle van de meters te weigeren.
9.

Het komt er kortom op neer dat beide partijen enig verwijt valt te maken. Nu het echter gaat om een belangrijke levensbehoefte, zal het hof bij wijze van voorziening de heraansluiting gelasten binnen 24 uur na betekening van dit arrest telkens zodra [betrokkenen] de betreffende betalingen voor elektriciteit en (voorschotten) water hebben verricht, vermeerderd met voor ieder een redelijk bedrag aan kosten van heraansluiting (te stellen op € 200,–). Hieraan zal een (voor matiging vatbare) dwangsom worden verbonden.

Beoordeling van vordering II

10.

Uit de stellingen van de Vereniging valt niet af te leiden dat er ten aanzien van de overige bewoners een voldoende concrete dreiging voor afsluiting bestaat, zeker niet nu J&J in december 2013 én bij de behandeling in kort geding, naar het hof uit de pleitnota van J&J afleidt, te kennen heeft gegeven niet tot afsluiting over te zullen gaan en nu het hof bovendien inmiddels duidelijk heeft gemaakt (in rechtsoverweging 8) dat J&J geen aanspraak heeft op enige rioolbijdrage zolang niet nader is beslist (in een bodemprocedure) of nader is afgesproken. Het hof gaat er daarom van uit dat J&J tot zolang geen maatregelen zal treffen bij het uitblijven van een rioolbijdrage. Onder deze omstandigheden acht het hof geen genoegzaam spoedeisend belang aanwezig. Deze vordering wordt daarom afgewezen.

Slotsom

11.

Uit het voorgaande vloeit voort dat het bestreden vonnis vernietigd zal worden en dat de vordering van de Vereniging deels, in na te melden zin, zal worden toegewezen. De grieven I, II, III en IV zijn hiermee besproken, terwijl de overige grieven geen verdere bespreking meer behoeven. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen. Het onderhavige kort geding is daartoe ook niet geëigend. Bij deze beslissing is passend dat partijen de eigen proceskosten dragen.


Beslissing

Het hof:

  • –
    vernietigt het bestreden vonnis, en opnieuw rechtdoende:
  • –
    gebiedt J&J om de chalets van [betrokkene 1] en [betrokkene 2] binnen 24 uur (de zaterdagen en zondagen niet meegerekend) na betekening van dit arrest aan te sluiten op water, elektriciteit en riolering, zodra[betrokkenen] de betreffende betalingen voor elektriciteit en water hebben verricht, vermeerderd met een redelijk bedrag aan kosten van heraansluiting (te stellen op € 200,–) zowel voor [betrokkene 1] als voor [betrokkene 2] (dus per chalet), zulks op straffe van een (voor matiging vatbare) dwangsom van
    € 500,– per dag, een dagdeel daaronder begrepen, tot een maximum van € 20.000,–.
  • –
    verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
  • –
    bepaalt dat iedere partij de eigen kosten van deze procedure draagt, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep;
– wijst af het meer of anders gevorderde.
Geplaatst op

Verplichtingen zonder basis in statuten (Aqua Horst)

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 13 januari 2015
ECLI:NL:GHARL:2015:120

Recreatieparkzaak. Verplicht lidmaatschap en ledenverplichtingen van bewoners. De vereniging heeft de bewoners gesommeerd om een camper te verwijderen en dat op basis van het reglement van de vereniging een boete verschuldigd is. De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen, omdat in de koopakte wel staat dat de bewoners lid worden, maar de bewoners zich niet daadwerkelijk schriftelijk bij het bestuur hebben aangemeld. Het hof ziet wel een mogelijkheid voor lid worden van een vereniging op grond van een derdenbeding in een koopakte en feitelijke gedragingen, maar kan dit uiteindelijk in het midden laten. Het tweede verweer, dat de verplichting om geen campers op het park te parkeren en de daaraan verbonden boete, geen grondslag vinden in de statuten van de Vereniging, treft namelijk doel.

arrest van de derde kamer van 13 januari 2015
in de zaak van
de vereniging Recreatiepark Aqua Horst, appellante, hierna: de Vereniging,
tegen: 1. [geïntimeerde sub 1] 2. [geïntimeerde sub 2], geïntimeerden, hierna: [geïntimeerden] […]

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 5 juni 2013 en 25 september 2013 die de rechtbank Gelderland tussen de Vereniging als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagde heeft gewezen.

4De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1

Het gaat in de onderhavige zaak om het volgende.
De Vereniging is in december 1993 bij notariële akte opgericht.
Het doel van de Vereniging is, blijkens artikel 3 van de oprichtingsakte/statuten, het in de ruimste zin des woords behartigen van de belangen van de eigenaren/gerechtigden van/tot de rechten van ondererfpacht binnen het Recreatiepark Aquahorst te Ermelo (hierna: het park), in het bijzonder het beheren en onderhouden van de in het park gelegen gemeenschappelijke terreinen.
In artikel 5 van de oprichtingsakte/statuten is bepaald dat een aanvraag om lid te worden schriftelijk dient te worden gericht aan het bestuur, waarna het bestuur binnen twee maanden beslist over de toelating, welk besluit bij aangetekende brief wordt meegedeeld aan de aanvrager.
In artikel 15 van de oprichtingsakte/statuten is vermeld dat nadere regels, de Vereniging betreffende, in een huishoudelijk reglement kunnen worden neergelegd.
De Vereniging heeft in 1994 een huishoudelijk reglement opgesteld, dat nadien meerdere malen (op onderdelen) is gewijzigd. In dit huishoudelijk reglement (versie 5.0 van 12 april 2010) zijn parkregels opgenomen, waaronder de verplichting om geen kampeerauto’s, caravans en dergelijke, en om evenmin auto’s hoger dan 2.00 meter die in de categorie bestelauto of vrachtauto vallen, bij de bungalows of op het park te parkeren. In artikel 12 van het huishoudelijk reglement is vermeld dat een boete van maximaal € 5.000 is verschuldigd in geval van overtreding van een van de bepalingen van de wet, de statuten, of het reglement.
[geïntimeerden] is sinds 2006 rechthebbende op een eeuwigdurend recht van ondererfpacht van een perceel grond met een daarop gebouwde recreatiewoning op het park. In artikel 16 van de akte van levering (productie 4 bij memorie van grieven), is de verplichting opgenomen om lid te worden en te blijven van deVereniging, welk lidmaatschap niet mag worden opgezegd, anders dan op grond van het in de statuten bepaalde. Op niet-nakoming van deze verplichting is een boete gesteld van ƒ 100.000. In de akte van levering is voorts vermeld dat kopers zich bij deze aanmelden als lid van de Vereniging.
[geïntimeerden] heeft meerdere malen vergaderingen van de Vereniging bezocht en gebruik gemaakt van zijn stemrecht. Hij heeft ook facturen van de Vereniging ontvangen en betaald.
[geïntimeerden] maakt vanaf de aankoop van de (ondererfpacht van de grond met daarop de) recreatiewoning gebruik van een camper om van en naar zijn recreatiewoning te gaan. Bij brief van 13 juni 2010 (productie 10 bij memorie van grieven) heeft [geïntimeerden] het bestuur van de Vereniging op de hoogte gesteld van de vervanging van zijn oude camper door een nieuwe, langere, camper. Daarin is geschreven: “Gezien het feit, dat het bestuur al jaren de aanwezigheid van de huidige camper heeft gedoogd èn de directe buren hebben aangegeven geen bezwaren te hebben tegen een iets langere camper, geparkeerd op ons eigen terrein, beschouwen wij dit niet als een overtreding van het huishoudelijk reglement.”
De Vereniging heeft [geïntimeerden] meerdere malen verzocht en gesommeerd om de camper van het park te verwijderen. Bij brief van 27 maart 2012 (productie 23 bij akte van 17 april 2013) heeft (de advocaat van) de Vereniging in verband met de aanwezigheid van zijn camper op het park [geïntimeerden] bericht dat bij overtreding van het reglement een boete van € 100 per dag of per overtreding zal zijn verschuldigd. Bij brief van 26 juli 2012 (productie 26 bij akte van 17 april 2013) heeft de Vereniging de boete aangezegd, met ingang van 13 juli 2012.

4.2

In de inleidende dagvaarding heeft de Vereniging – kort samengevat – gevorderd dat voor recht zal worden verklaard dat [geïntimeerden] het huishoudelijk reglement heeft overtreden door zijn camper op het park te plaatsen en dat [geïntimeerden] hoofdelijk een boete heeft verbeurd van € 5.000, met veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van het bedrag van € 5.000 en de wettelijke rente daarover. Daarnaast heeft de Vereniging gevorderd [geïntimeerden] te gelasten de camper van het park te verwijderen en verwijderd te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Tevens heeft de Vereniging veroordeling van [geïntimeerden] in de buitengerechtelijke kosten en proceskosten gevorderd.
4.3

De rechtbank heeft in het vonnis van 25 september 2013 het gevorderde afgewezen. Daartoe heeft de rechtbank redengevend geoordeeld dat [geïntimeerden] geen lid is (geworden) van de Vereniging, omdat gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerden] bij het bestuur schriftelijk een lidmaatschap heeft aangevraagd en de Vereniging ter comparitie heeft verklaard dat haar bestuur nooit toelatingsbesluiten heeft genomen. Daarnaast heeft de rechtbank geoordeeld dat zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, niet valt in te zien hoe uit de met een derde partij gesloten koopovereenkomst het lidmaatschap van de Vereniging kan voortvloeien. Tevens kunnen, naar het oordeel van de rechtbank, feitelijke gedragingen geen verandering brengen in de omstandigheid dat het voor het ontstaan van het lidmaatschap vereiste bestuursbesluit niet is genomen.
4.4

De Vereniging is met vijf grieven opgekomen tegen het vonnis van 25 september 2013. Zij heeft verzocht dit vonnis te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, alsnog haar vorderingen toe te wijzen.
[geïntimeerden] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

4.5

Mede gelet op het uitdrukkelijke verzoek van partijen, zal het hof eerst de vraag beantwoorden of [geïntimeerden] lid is (geworden) van de Vereniging.
Deze kwestie heeft de Vereniging geregeld in artikel 5 van haar oprichtingsakte/statuten. Daarin is uitdrukkelijk bepaald dat een aanvraag om als lid te worden toegelaten schriftelijk dient te worden gericht aan het bestuur, dat het bestuur binnen twee maanden beslist over de toelating en dat het bestuur haar beslissing bij aangetekende brief meedeelt aan de aanvrager.
Tussen partijen staat vast dat zij deze procedure niet hebben gevolgd. Formeel is derhalve niet voldaan aan de in de statuten gestelde vereisten voor het verkrijgen van het lidmaatschap van de Vereniging.

4.6

Aannemelijk is echter dat [geïntimeerden] lid is geworden op grond van het derdenbeding dat is opgenomen in de akte van levering.
In artikel 16 van de akte van levering is immers de verplichting opgenomen om lid te worden en te blijven van de Vereniging, welk artikel in de slotbepalingen onder I. als een derdenbeding door de verkoper aan [geïntimeerden] is opgelegd. Ingevolge dit derdenbeding heeft [geïntimeerden] de verplichting om lid van de Vereniging te worden op zich genomen, heeft de verkoper namens de Vereniging het kettingbeding aanvaard en heeft [geïntimeerden] zich aangemeld als lid van de Vereniging.
Uit de brief van de notaris, die de akte van levering heeft gepasseerd, van 9 november 2005 (productie 5 bij memorie van grieven), waarin de notaris de Vereniging onder meer heeft verzocht om toestemming te verlenen aan de verkoper om tot de overdracht over te gaan, in samenhang gelezen met de brief van de Vereniging aan de notaris van 20 maart 2006 (productie 6 bij memorie van grieven), waarin de Vereniging zich akkoord heeft verklaard met verkoop aan [geïntimeerden], zou dan kunnen worden afgeleid dat de Vereniging het derdenbeding heeft aanvaard.

4.7

Aanwijzingen voor het lidmaatschap van [geïntimeerden] van de Vereniging zijn voorts de feitelijke gedragingen van [geïntimeerden]. Vast staat immers dat [geïntimeerden] meerdere malen vergaderingen van de Vereniging heeft bezocht en zijn stemrecht heeft uitgeoefend, facturen van de Vereniging heeft betaald en bij brief van 13 juni 2010 het bestuur van de Vereniging heeft geïnformeerd over zijn besluit een andere camper aan te schaffen. Uit deze feitelijke gedragingen valt af te leiden dat [geïntimeerden] de wil heeft gehad om lid te zijn van de Vereniging, terwijl uit de correspondentie van de Vereniging aan [geïntimeerden] valt af te leiden dat de Vereniging deze wilsuiting van [geïntimeerden] heeft aanvaard.
4.8

De vraag of [geïntimeerden] lid is geworden van de Vereniging kan in het midden blijven, gelet op hetgeen hierna wordt overwogen.
4.9

[geïntimeerden] heeft als verweer tegen de vorderingen van de Vereniging onder meer aangevoerd dat de verplichting om geen campers op het park te parkeren en de daaraan verbonden boete, geen grondslag vinden in de statuten van de Vereniging.
De Vereniging heeft gesteld dat de grondslag voor deze verplichting, en de daaraan verbonden boete, voortvloeit uit de doelomschrijving van de Vereniging, zoals vermeld in artikel 3 van de oprichtingsakte/statuten. Daarnaast heeft de Vereniging erop gewezen dat in artikel 7 sub b van deze statuten is bepaald dat de leden van de Vereniging verplicht zijn tot naleving van de statuten en reglementen en dat in artikel 15 van deze statuten is voorzien in het treffen van nadere regelingen in een huishoudelijk reglement.

4.10

Bij de beoordeling van dit verweer dient het navolgende als uitgangspunt.
In artikel 2:27 lid 4 sub c van het Burgerlijk Wetboek (BW) is bepaald dat de statuten van een vereniging moeten inhouden de verplichtingen die de leden tegenover de vereniging hebben, of de wijze waarop zodanige verplichtingen kunnen worden opgelegd. In artikel 2:34a BW is bepaald dat verbintenissen slechts bij of krachtens de statuten aan het lidmaatschap kunnen worden verbonden.
Deze bepalingen brengen mee dat een statutaire basis is vereist voor de verbintenissen die aan het lidmaatschap worden gekoppeld. De statuten kunnen weliswaar bepalen dat een orgaan van de vereniging bij besluit verbintenissen kan opleggen aan de leden of dat een verbintenis nader wordt uitgewerkt in een huishoudelijk reglement, doch de aard van de desbetreffende verbintenis moet steeds uit de statuten kenbaar zijn. Indien dergelijke besluiten een statutaire basis ontberen, zijn zij nietig.
De besluiten tot aanschrijving van [geïntimeerden] tot verwijdering van de camper van het park en tot oplegging van een boete aan [geïntimeerden] behoeven derhalve een grondslag in de statuten.

4.11

In de oprichtingsakte/statuten van de Vereniging is slechts het doel van de Vereniging vermeld. Deze doelomschrijving behelst het in de ruimste zin van het woord behartigen van de belangen van de eigenaren/gerechtigden van/tot de rechten van ondererfpacht binnen het park.
Deze algemene doelomschrijving biedt echter niet de vereiste statutaire grondslag voor de verplichting om geen campers (bij de recreatiewoning) op het park te parkeren, terwijl zij evenmin de benodigde statutaire grondslag biedt om aan de leden van de Vereniging een boete op te leggen. Dat wordt niet anders door het feit dat in artikel 7 sub b en artikel 15 van de oprichtingsakte/statuten is bepaald dat nadere regels kunnen worden gesteld in een huishoudelijk reglement, en dat de leden van de Vereniging dit huishoudelijk reglement moeten naleven. De verwijzing in de statuten naar het huishoudelijk reglement laat immers onverlet dat in de statuten zelf de aard van de verplichtingen die de leden tegenover de Vereniging hebben niet is omschreven. Ook voor het overige is niet gebleken dat [geïntimeerden] door het parkeren van hun camper op het park – dat dit in strijd is met de statutaire doelstellingen van de Vereniging is een kwestie van nadere uitleg van die doelstellingen; hetgeen de Vereniging in dit verband heeft betoogd is onvoldoende onderbouwd – in strijd met de statuten van de Vereniging hebben gehandeld. Daarnaast ontbreekt in de statuten een vermelding van de mogelijkheid om aan leden boetes op te leggen. Artikel 7 van de statuten vermeldt slechts een verbintenis tot betaling van een jaarlijkse bijdrage in de exploitatiekosten, naast een algemene verplichting tot naleving van de bepalingen van de statuten, de reglementen en besluiten van de Vereniging. De besluiten tot aanschrijving van [geïntimeerden] tot verwijdering van de camper van het park en tot oplegging van een boete aan [geïntimeerden] zijn om die redenen nietig.

4.12

Het hiervoor onder 4.10 en 4.11 overwogene brengt mee dat de vorderingen van de Vereniging niet kunnen worden toegewezen. Het hoger beroep treft derhalve geen doel, wat er ook zij van de (eventuele) gegrondheid van de grieven 1 tot en met 4. De overige stellingen en verweren van partijen hoeven geen behandeling meer.
Het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd, zij het op andere gronden.
In verband met de bekrachtiging van dit vonnis faalt grief 5, waarin wordt betoogd dat de Vereniging ten onrechte door de rechtbank in de proceskosten is veroordeeld.
Het door de Vereniging gedane bewijsaanbod wordt gepasseerd, omdat het te bewijzen aangebodene, indien bewezen, niet tot een andere conclusie kan leiden.

5Slotsom

5.1

Het hoger beroep treft geen doel, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.

6De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Gelderland van 25 september 2013;
Geplaatst op

Vereniging en overeenkomst (De Krim)

Rb. Noord-Holland 27 maart 2014
ECLI:NL:RBNHO:2014:3822(online 13 november 2014)

Op grond van art. 2:46 BW kan een vereniging overeenkomsten sluiten met derden en daarbij de leden binden. Hiervoor is wel vereist dat de statuten uitdrukkelijk bepalen dat de vereniging ten laste van leden verplichtingen kan aangaan. In dit geval is  een ingewikkelde quasi-VVE constructie opgezet voor een bungalowpark en wordt de beheersvergoeding verhoogd. De onder art. 2:46 BW vereiste statutaire bepaling blijkt echter de ontbreken. Het lid is niet gebonden aan de verhoogde beheersvergoeding.


Vonnis in de zaak van:
de naamloze vennootschap N.V. Exploitatiemaatschappij De Krim, eisende partij
verder ook te noemen: EMK, tegen
[naam gedaagde], gedaagde partij

Het procesverloop

1. Bij dagvaarding van 5 augustus 2013 heeft EMK een vordering ingesteld. [gedaagde] heeft een conclusie van antwoord genomen. EMK heeft vervolgens bij conclusie van repliek op het antwoord gereageerd, waarna [gedaagde] schriftelijk van dupliek heeft gediend.
2. Vervolgens is op vandaag uitspraak bepaald.

De feiten

3. EMK is een onderneming op het gebied van recreatie. Zij beheert, verhuurt en exploiteert recreatieobjecten en centrale voorzieningen, onder meer op Vakantiepark De Krim aan de Roggeslootweg te De Cocksdorp op Texel.
4. Op Vakantiepark De Krim bevinden zich onder meer 500 recreatiebungalows welke toebehoren aan individuele eigenaren dan wel zakelijk gerechtigden.
5. De eigenaren dan wel zakelijk gerechtigden van de bungalows zijn lid van de “Coöperatieve Vereniging van Bungaloweigenaren van het Villapark Residentie Texel U.A.” (hierna: de vereniging).
6. De statuten van de vereniging luiden, voor zover van belang, als volgt:
“ Artikel 1
In deze statuten en het reglement wordt verstaan onder:
b. “gemeenschappelijke zaken”: de tot de gemeenschappelijk gebruik en nut van de leden van de verenigingdienende zaken die voor de vereniging daartoe in eigendom worden verkregen, zoals centraal antenne-systeem, groenstroken, paden en wegen, parkeerplaatsen, rioolwater afvoeren, waterleidingen en andere in de grond aanwezige installaties en systemen, voorzover deze zich niet in de grond van derden bevinden;
(…)
Artikel 3
1. Het doel van de vereniging is, in het daartoe ten behoeve van haar leden uit te oefenen bedrijf, te voorzien in de stoffelijke behoeften van haar leden door:
  1. het in eigendom verkrijgen van de gemeenschappelijke zaken;
  2. het beheren en exploiteren van de gemeenschappelijke zaken (…)
  3. het sluiten van overeenkomsten met haar leden (…)
  4. het sluiten met derden van soortgelijke overeenkomsten als hiervoor in dit artikel onder 1.c. omschreven (…)
  5. het verrichten en bevorderen in de meest uitgebreide zin van al hetgeen met het vorenstaande in direct of indirect verband staat of in het belang van haar leden noodzakelijk of gewenst is.
(…)
Artikel 7
(…)

2. Een lid is gehouden gebruik te maken van de in het reglement omschreven door de vereniging te verlenen diensten en in verband daarmede verplicht bij de verkrijging van zijn lidmaatschap een daartoe strekkende overeenkomst als omschreven in het reglement met de vereniging aan te gaan door het zich verbinden bij de artikel 23 lid 1 van deze statuten bedoelde notariële akte tot naleving van de bedingen van het reglement.

(…)
Artikel 21

1. Het reglement geeft nadere regels omtrent de door de vereniging te verlenen diensten en de exploitatie en het beheer van de gemeenschappelijke zaken.

Bepalingen in het reglement in strijd met deze statuten of de wet worden voor niet geschreven gehouden.

2. Ieder lid is gehouden tot naleving van alle bepalingen van het reglement en in verband daarmede verplicht zich bij de verkrijging van zijn lidmaatschap in de in artikel 23 lid 1 van deze statuten bedoelde notariële akte, voorzover nodig, uitdrukkelijk daartoe jegens de vereniging te verbinden.

(…)”

7. Artikel 5 van het reglement luidt, voor zover van belang, als volgt:
“Bij de verkrijging van een lidmaatschap krachtens bijzondere titel – anders dan krachtens legaat – dient het lid met de vereniging de volgende overeenkomst aan te gaan.
(…)

3. Het lid – mits gerechtigde van een lidmaatschap – verplicht zich jegens de vereniging tot het volgende:

a. De hem toebehorende recreatie-bungalow te laten controleren en eventueel te laten onderhouden middels een beheers-overeenkomst met de naamloze vennootschap “N.V. Exploitatiemaatschappij De Krim”, gevestigd te Texel, in welke beheers-overeenkomst ondermeer is bepaald dat iedere eigenaar van een zomerbungalow zelf tot verhuur van de zomerbungalow bevoegd is. (…)”
8. [gedaagde] is als eigenaar van een recreatiebungalow aan [adres] lid van de vereniging.
9. In de akte van levering van [gedaagde] wordt met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen verwezen naar een akte van levering van 1 maart 1994, waarvan een afdruk van die bepalingen aan de akte van levering is gehecht. De akte van levering bepaalt dat die bepalingen worden geacht woordelijk in deze akte te zijn opgenomen en daarmee een geheel te vormen.
10. De akte van levering van 1 maart 1994 luidt, voor zover van belang, als volgt:
“(…)
Koper verbindt zich jegens gemelde Coöperatieve Vereniging:
(…)
d. tot strikte naleving van de beheers-overeenkomst, welke verkoper met betrekking tot het toezicht op en het eventuele onderhoud en de eventuele verhuur van de bungalow en de daarbij behorende grond en het toezicht-, het onderhoud- en het gebruik van gemeenschappelijke terreinen met de naamloze vennootschap “N.V. Exploitatiemaatschappij De Krim” te Cocksdorp op Texel is aangegaan;

(…)”

11. Op 25 november 2011 is naar aanleiding van het akkoord van de ledenvergadering van de vereniging op 8 oktober 2011 een nieuwe beheerovereenkomst gesloten, welke op 1 januari 2012 van kracht is geworden voor een periode van 5 jaar en welke de eerdere beheerovereenkomsten heeft vervangen (hierna: de beheerovereenkomst).
12. Artikel 6.3 van de beheerovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:
“(…) Eigenaren zonder een individuele Overeenkomst tot verhuur met De Krim welke hun woning zelf aan derden ter beschikking stellen wordt voor de betreffende bungalow een provisie berekend van 8,5 % exclusief zwembadbijdrage en exclusief BTW over de netto (marktconforme) catalogusprijs in het hoogseizoen en over 75 % van de catalogusprijs in andere perioden. Deze korting wordt dan niet meer gecombineerd met de bestaande reguliere kortingen. Het hoogseizoen geldt voor aankomsten vanaf de eerste vrijdag in juli tot en met de laatste vrijdag in augustus. (…)”

Het geschil

13. EMK vordert – na vermeerdering van eis – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 2.420,28, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na datum van factureren tot de dag van voldoening, tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 296,25 en tot betaling van de proceskosten.
14. EMK heeft – kort weergegeven – het volgende aan haar vordering ten grondslag gelegd. EMK stelt zich op het standpunt dat de vereniging volgens de koop-/leveringsakte(n) bevoegd is besluiten te nemen inzake de catalogusprijzen en de hoogte van de provisie ten aanzien van eigenaren van bungalows die geen gebruik maken van de diensten van EMK, maar de boekingen zelf verzorgen. [gedaagde] is een zelf verhurende eigenaar en is op grond van de beheerovereenkomst aan EMK 10 % provisie verschuldigd. [gedaagde] is vanaf 5 juli 2012 in gebreke met betaling van facturen. EMK stelt zich op het standpunt dat de beheerovereenkomst tot stand is gekomen naar aanleiding van een conform de statuten genomen besluit van de vereniging. EMK heeft [gedaagde] tevergeefs aangemaand en zag zich door de wanbetaling van [gedaagde] genoodzaakt de vordering ter incasso uit handen te geven.
15. [gedaagde] heeft verweer gevoerd. Daartoe stelt [gedaagde] – samengevat – dat de tussen EMK en de vereniging gesloten beheerovereenkomst hem niet bindt. De vereniging is op grond van de statuten en het reglement alleen bevoegd tot het sluiten van een overeenkomst met EMK voor zover deze betrekking heeft op gemeenschappelijke aangelegenheden, terwijl de beheerovereenkomst betrekking heeft op individuele diensten en individuele eigenaren. [gedaagde] is slechts gebonden aan de beheerovereenkomst van 1 september 1986, waarin een provisie van 5 % is vastgelegd. Daarnaast is EMK gehouden tot naleving van het volledige dienstenpakket zoals omschreven in de beheerovereenkomst van 1 september 1986, maar verleent zij slechts de beperkte diensten zoals omschreven in de beheerovereenkomst van
1 januari 2012. Bij brief van 15 november 2011 heeft de gemachtigde van [gedaagde] EMK hierop gewezen. Voorts heeft [gedaagde] bij brieven van 19 september en 18 oktober 2012 EMK erop gewezen dat zij gehouden is tot naleving van de beheerovereenkomst van 1 september 1986. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat hij gerechtigd is betaling van de provisie ter hoogte van 5 % op te schorten, totdat EMK de overeengekomen dienstverlening nakomt.

De beoordeling

16. Tussen partijen is in geschil de vraag of [gedaagde] als lid van de vereniging is gebonden aan de beheerovereenkomst, nu hij hier zelf niet mee heeft ingestemd. [gedaagde] acht zich op grond van de akte van levering (productie 1 van [gedaagde]) slechts gebonden aan de beheerovereenkomst van 1 september 1986. Het volgende wordt hiertoe overwogen.
17. De vereniging is een coöperatieve vereniging waarop de bepalingen van titel 3 van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) van toepassing zijn, alsmede op grond van artikel 2:53a BW de meeste bepalingen van titel 2 van boek 2 over verenigingen.
18. In deze zaak gaat het om de vraag of de vereniging haar leden kan binden aan een met een derde, in casu EMK, gesloten overeenkomst. Op grond van artikel 2:46 BW kan een vereniging voor zover dit in de statuten uitdrukkelijk is bepaald ten laste van de leden verplichtingen aangaan. Alle verplichtingen die leden kunnen worden opgelegd moeten derhalve een statutaire basis hebben. Uit de statuten moet duidelijk blijken om wat voor verplichtingen het gaat. Onvoldoende is dat de bevoegdheid van een vereniging in zijn algemeenheid wordt vastgelegd. Het toekennen van de bevoegdheid dient onder beperkingen en voorwaarden te geschieden.
19. De statuten, het reglement en het kwalitatief beding in de akte van levering in ogenschouw nemende is de kantonrechter van oordeel dat een lid bij verkrijging van het lidmaatschap zich jegens de vereniging verplicht een beheerovereenkomst met EMK te sluiten. In de statuten is immers bepaald dat een lid bij verkrijging van het lidmaatschap verplicht is een overeenkomst met de vereniging aan te gaan door zich bij notariële akte te verbinden tot naleving van de bepalingen van het reglement. In het reglement is vervolgens opgenomen dat een lid zich jegens de vereniging verplicht de hem toebehorende recreatiebungalow te laten controleren en eventueel te laten onderhouden middels een beheerovereenkomst met EMK. In dat kader heeft [gedaagde] ten tijde van het verkrijgen van het lidmaatschap zich gebonden aan de van kracht zijnde beheerovereenkomst.
20. In de statuten noch in het reglement is evenwel in duidelijke bewoordingen een bepaling opgenomen, waarin staat dat de vereniging met derden ten laste van haar leden een (beheer)overeenkomst kan sluiten ter zake van verplichtingen over het onderhoud en de verhuur van de bungalows. [Noot: de verwijzing naar het reglement lijkt mij een onjuistheid, althans wat in het reglement staat kan niet relevant zijn voor art. 2:46 BW.]
Hoewel de kantonrechter denkbaar acht dat de bedoeling van de vereniging en EMK is geweest dat zij nieuwe beheerovereenkomsten kunnen sluiten, welke in overeenstemming zijn met ontwikkelingen op het bungalowpark, staat dit niet uitdrukkelijk in de statuten vermeld. Gelet op artikel 2:46 BW is dit echter wel vereist. Dat de beheerovereenkomst door een meerderheidsbesluit van de algemene vergadering van de Vereniging tot stand is gekomen, maakt voorgaande niet anders. Nu een meerderheid heeft ingestemd met het sluiten van de beheerovereenkomst, kan het bestuur daar een volmacht aan ontlenen om namens de voorstemmers een beheerovereenkomst te sluiten. Die volmacht gaat gelet op bovenstaande niet zo ver dat ze alle leden kan binden.
21. Het voorgaande betekent dat de tussen de vereniging en EMK gesloten beheerovereenkomst en de daarin overeengekomen provisie [gedaagde] niet kan binden.
22. [gedaagde] is echter wel gebonden aan de beheerovereenkomst van 1 september 1986. Hij beroept zich in deze echter op opschorting wegens wanprestatie. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] – gelet op de samenhang tussen de verbintenis van EMK en die van [gedaagde] – gerechtigd is betaling van de provisie op te schorten, totdat EMK de tegenprestatie, de overeengekomen dienstverlening, nakomt.
23. Het voorgaande leidt ertoe dat de vorderingen van EMK tot betaling van de hoofdsom, de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten zullen worden afgewezen.
24. De uitslag van de procedure brengt mee dat de proceskosten voor rekening van EMK komen.

De beslissing

De kantonrechter:

Wijst de vorderingen van EMK af.

Veroordeelt EMK in de proceskosten, die tot heden voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 300,00 voor salaris van de gemachtigde van [gedaagde].

Verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Wijst af het meer of anders gevorderde.
Geplaatst op

Verhuur aan lid (Sauna Fenomeen)

Gerechtshof Amsterdam 5 mei 2013 (Sauna Fenomeen / De Binnenpret)
ECLI:NL:GHAMS:2013:1566 (5 november 2013)


Vereniging Sauna Fenomeen is huurder van een ruimte in een gekraakt complex van Binnenpret. Binnenpret is een vereniging en erfpachter van het gekraakte complex. Sauna Fenomeen is lid van Binnenpret. Binnenpret heeft de huur opgezegd aan Sauna Fenomeen. Geschil over compensatie, onder andere omdat Sauna Fenomeen een verbouwing heeft uitgevoerd van de ruimte.  “Fenomeen heeft de (gehele) verbouwing immers niet zonder meer als huurster op voet van (thans) artikel 7:206 lid 3 BW uitgevoerd. Binnenpret mocht erop vertrouwen dat zij dat, op zijn minst mede, als lid van Binnenpret deed.”
(Parallelle procedure : Gerechtshof Amsterdam, 11 januari 2011, LJN BP5546 (Sauna Femeen))

arrest inzake
de
rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging VERENIGING SAUNA FENOMEEN
tegen:
de
rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging DE BINNENPRET

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden
hierna Fenomeen en Binnenpret genoemd.
Fenomeen is bij
dagvaarding van 25 november 2011 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van
de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de
kantonrechter), van 4 januari 2010, 27 september 2010 en 29 augustus 2011.
…
2 Feiten
2.1 Binnenpret is opgericht in 1985 en heeft tot doel de exploitatie zonder
winstoogmerk van een in 1984 gekraakt complex van gebouwen met woningen en
bedrijfsruimten. In het kader van een legalisatie is Binnenpret in 1994
erfpachter geworden. Volgens de doelstelling van Binnenpret kunnen leden door
zelfwerkzaamheid onderhoudswerken aan het gebouwencomplex van Binnenpret
verrichten.
2.2 Fenomeen bestaat sinds 21 juni 1990 en is huurster van een ruimte in het
complex, waarin zij een sauna exploiteert. Leden van Fenomeen zijn
vrijwilligers die in de sauna werken. Fenomeen is, althans was als huurster lid
van Binnenpret.
2.3 Uit een op verzoek van Fenomeen opgemaakt onderzoeksrapport van 22 juni
2004 van CenH Ontwerpen (verder: CenH) blijkt dat het casco van de sauna
ernstige gebreken vertoont, waardoor verzakking heeft plaatsgevonden en gevaar
voor instorting bestaat. Uit het rapport blijkt verder dat de ventilatie en de
brandwerendheid van het pand onvoldoende zijn.
2.4 Tijdens een op 23 augustus 2004 gehouden overleg heeft het bestuur van Binnenpret aan Fenomeen
toestemming verleend een aanvang te maken met eenvoudige sloopwerkzaamheden
mits de overige plannen voor de verbouwing ter goedkeuring aan het bestuur van Binnenpret zouden
worden voorgelegd. Partijen hebben over het bouwplan geen overeenstemming
bereikt. Desalniettemin heeft Fenomeen de werkzaamheden niet gestaakt.
2.5 Bij arrest van 31 juli 2008 heeft het Hof Amsterdam het besluit van het bestuur van Binnenpret tot
opzegging van het huurovereenkomst met Fenomeen vernietigd. Daarbij overwoog
het hof – kort gezegd – dat het besluit bij gebrek aan enige vergoeding
onredelijk was.
2.6 Tijdens een algemene ledenvergadering van 2 september 2008 heeft het bestuur van Binnenpret aan de
aanwezige leden het voornemen kenbaar gemaakt om Fenomeen de huur opnieuw op te
zeggen en wel tegen 1 januari 2009. Fenomeen was voor deze vergadering niet
uitgenodigd. De vergadering steunde het voornemen van het bestuur. De huur is nadien
daadwerkelijk opgezegd tegen 1 januari 2009 onder aanbieding van een bedrag van
€ 12.500, als financiële compensatie. Later is dit bedrag verhoogd tot
€ 12.842,34.
2.7 Fenomeen heeft het gehuurde ontruimd op 31 oktober 2011.
3 Beoordeling
3.1. Fenomeen maakt in dit geding aanspraak op een
vergoeding van € 73.343,41, te vermeerderen met rente. Binnenpret wil niet
meer dan € 12.842,34 betalen.
3.2 De kantonrechter heeft, na deskundigenbericht te hebben gelast, voor
recht verklaard dat het aanbod van Binnenpret tot betaling van € 12.842,34
een redelijke vergoeding vormt in het kader van de opzegging van de
huurovereenkomst en Fenomeen veroordeeld tot ontruiming en proceskostenvergoeding.
3.3 In grief I betoogt Fenomeen dat de kantonrechter het oordeel
ten onrechte op het rapport van de deskundige heeft gebaseerd en, aldus grief II , de suggestie van Fenomeen
om zich door een andere deskundige te laten voorlichten heeft genegeerd.
Volgens grief III is ten onrechte niet uitgegaan van de door Fenomeen
gestelde bouwkosten en heeft de kantonrechter,aldus grief IV, ten onrechte als uitgangspunt
genomen dat het grotendeels zou gaan om werkzaamheden die niets met de
werkzaamheden aan het casco te maken hebben en daarbij de nota’s van [K] als
uitgangspunt genomen. De kantonrechter is ten onrechte niet afgeweken van de
bevindingen van de deskundige, aldus grief V. Ten onrechte is de
reconventionele vordering tot betaling van € 73.343,41 afgewezen, aldus
ten slotte grief VI .
3.4 Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen en waar nodig – al dan
niet hypothetisch uitgaande van het slagen van een of meer grieven – rekening
houdend met de devolutieve werking van het appel beslissen. Het hof stelt
voorop dat partijen het er over eens zijn dat de huurrelatie niet mocht worden
opgezegd zonder Fenomeen ten minste enige vorm van financiële compensatie te
bieden. Het gaat hierbij niet om een schadevergoeding uit hoofde van een
onrechtmatige daad of een toerekenbaar tekortkomen. Het gaat ook niet om een
schadevergoeding uit hoofde van een niet nakoming van een verbintenis tot
betaling van een geldsom. Voor toewijzing van rente is daarom slechts beperkt
plaats. Met enige rentecomponent zal het hof alleen rekening houden in zoverre
dergelijke rente in de gegeven omstandigheden onderdeel uit moet maken van een
redelijke vergoeding voor Fenomeen.
3.5 De vraag die voorligt is of de aangeboden € 12.842,34 voldoende
compensatie biedt om de beëindiging van de huurrelatie te kunnen billijken. Het
hof overweegt in dit verband dat alle relevante omstandigheden van het geval
van invloed zijn op de vraag wat een redelijke vergoeding is.
3.6 Beide partijen zijn rechtspersonen zonder winstoogmerk die in hoge mate
afhankelijk zijn van de inzet van vrijwilligers. Daarenboven wordt in de
statuten van Binnenpret uitdrukkelijk ervan uitgegaan dat de leden van de vereniging, waaronder destijds ook
Fenomeen, door zelfredzaamheid het gebouwencomplex onderhouden. De statuten
bepalen niet dat de leden, als zij tot dergelijk onderhoud overgaan, uit dien
hoofde een vordering op de vereniging krijgen. Dat wordt naar
oordeel van het hof niet zonder meer anders doordat Binnenpret de ruimte aan
Fenomeen heeft verhuurd. Fenomeen heeft de (gehele) verbouwing immers niet
zonder meer als huurster op voet van (thans) artikel 7:206 lid 3 BW
uitgevoerd. Binnenpret mocht erop vertrouwen dat zij dat, op zijn minst mede,
als lid van Binnenpret deed. Daarbij speelt een rol dat tussen partijen geen
overeenstemming is bereikt over de bouwplannen van Fenomeen.
3.7 Aannemelijk is voorts dat, zoals het hof al in zijn arrest van 31 juli
2008 overwoog, Fenomeen aanzienlijke verbouwingskosten heeft gemaakt. Een deel
daarvan had betrekking op het casco, ter zake waarvan op Binnenpret als
verhuurster in beginsel een onderhoudsplicht lag, een deel moet evenwel worden
gezien als investering in een bedrijfsruimte waarvan Fenomeen tot de ontruiming
op 31 oktober 2011 bedrijfseconomisch nut heeft gehad. De hoogte van het
aandeel voor verbouwing van het casco is, zoals uit rechtsoverweging 3.4
voortvloeit, niet zonder meer doorslaggevend voor de aan Fenomeen toe te kennen
vergoeding nu aan Fenomeen geen vergoeding van schade toekomt maar een
redelijke vergoeding. Anderzijds is de omstandigheid dat een deel van de
verbouwingskosten alleen betrekking heeft op de bedrijfsruimte en niet op het
casco ook niet zonder meer doorslaggevend voor de vraag of en zo ja welk deel
daarvan redelijkerwijs voor vergoeding in aanmerking komt.Zoals het hof in zijn
arrest van 31 juli 2008 immers reeds heeft overwogen, heeft Binnenpret Fenomeen
genoodzaakt om op eigen kosten ingrijpende herstelwerkzaamheden te verrichten
terwijl binnen Binnenpret al ernstige twijfels bestonden over de
levensvatbaarheid van de relatie met Fenomeen.
3.8 Het hof overweegt voorts dat uit de in eerste aanleg door Fenomeen
overgelegde Begroting zomerverbouwing Fenomeen, op 22 juni 2004 opgemaakt door
CenH blijkt dat de verbouwingskosten voor Fenomeen worden geschat op (steeds
afgerond) € 35.000, voor de sauna en € 4.200, voor de
cascowerkzaamheden, alsmede € 12.800, voor de cascowerkzaamheden voor zover
voor rekening van Binnenpret komend. De door de kantonrechter benoemde
deskundige Basalt bouwadvies B.V. komt in haar rapport van 19 januari 2011 tot
de conclusie dat een bedrag van € 12.640 realiter aan cascowerkzaamheden
kan worden toegeschreven. Deze schatting is gebaseerd op de aan de deskundige
overhandigde nota’s van de aannemer (en huidig bestuurder van Fenomeen) [K]
(verder: [K]) en een bezoek aan het gebouw in aanwezigheid van partijen. Dat
niet voor een bedrag, althans een waarde, van in totaal € 73.300, door Fenomeen,
die kennis droeg van het rapport van CenH, zou zijn verbouwd, heeft de
deskundige niet aangegeven.
3.9 Het hof acht dit rapport, mede in het licht van de begroting van Cen H,
duidelijk en betrouwbaar. Het hof gaat daarom uit van cascowerk ter waarde van
€ 12.800,. Voorts gaat het hof uit van een afschrijvingstermijn van tien
jaar voor de niet-cascowerkzaamheden, waarvan Fenomeen er zeven heeft benut.
Gegeven hetgeen het hof hierboven heeft overwogen komt het hof op die basis tot
de gevolgtrekking dat een bedrag van in totaal € 20.000, een redelijke
vergoeding vormt.Gegeven de omstandigheid dat Fenomeen de ruimte op 31 oktober
2011 heeft ontruimd is het redelijk dat haar een rentevergoeding ter hoogte van
de wettelijke rente over dit bedrag toekomt vanaf 1 november 2011.
3.10 Voorgaande brengt met zich mee dat de grieven deels
slagen en Fenomeen bij bespreking van de grieven voor het overige geen belang
meer heeft. Het bewijsaanbod is niet relevant. Partijen zullen ieder hun eigen
kosten moeten dragen nu zij ieder deels in het ongelijk zijn gesteld.
4 Beslissing
Het hof:
vernietigt het
vonnis waarvan beroep
en opnieuw
recht doende:
wijst af de
gevorderde verklaring voor recht dat het aanbod van Fenomeen aan Binnenpret tot
betaling van een bedrag van € 12.842,34 een redelijke vergoeding vormt in
het kader van de opzegging van de huurovereenkomst;
bepaalt voor
recht dat een bedrag van € 20.000, een redelijke vergoeding vormt in het
kader van de opzegging van de huurovereenkomst en bepaalt dat daarover, althans
over het nog niet betaalde deel, vanaf 1 november 2011 wettelijke rente
verschuldigd;
wijst af het
meer of anders gevorderde;
wijst af de
vordering van Fenomeen in reconventie;

compenseert de
proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep aldus dat iedere partij de
eigen kosten draagt.