Gerechtshof Amsterdam 5 mei 2013 (Sauna Fenomeen / De Binnenpret)
ECLI:NL:GHAMS:2013:1566 (5 november 2013)
Vereniging Sauna Fenomeen is huurder van een ruimte in een gekraakt complex van Binnenpret. Binnenpret is een vereniging en erfpachter van het gekraakte complex. Sauna Fenomeen is lid van Binnenpret. Binnenpret heeft de huur opgezegd aan Sauna Fenomeen. Geschil over compensatie, onder andere omdat Sauna Fenomeen een verbouwing heeft uitgevoerd van de ruimte. “Fenomeen heeft de (gehele) verbouwing immers niet zonder meer als huurster op voet van (thans) artikel 7:206 lid 3 BW uitgevoerd. Binnenpret mocht erop vertrouwen dat zij dat, op zijn minst mede, als lid van Binnenpret deed.”
(Parallelle procedure : Gerechtshof Amsterdam, 11 januari 2011, LJN BP5546 (Sauna Femeen))
arrest inzake
de
rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging VERENIGING SAUNA FENOMEEN
rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging VERENIGING SAUNA FENOMEEN
tegen:
de
rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging DE BINNENPRET
rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging DE BINNENPRET
Partijen worden
hierna Fenomeen en Binnenpret genoemd.
hierna Fenomeen en Binnenpret genoemd.
Fenomeen is bij
dagvaarding van 25 november 2011 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van
de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de
kantonrechter), van 4 januari 2010, 27 september 2010 en 29 augustus 2011.
dagvaarding van 25 november 2011 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van
de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de
kantonrechter), van 4 januari 2010, 27 september 2010 en 29 augustus 2011.
…
2 Feiten
2.1 Binnenpret is opgericht in 1985 en heeft tot doel de exploitatie zonder
winstoogmerk van een in 1984 gekraakt complex van gebouwen met woningen en
bedrijfsruimten. In het kader van een legalisatie is Binnenpret in 1994
erfpachter geworden. Volgens de doelstelling van Binnenpret kunnen leden door
zelfwerkzaamheid onderhoudswerken aan het gebouwencomplex van Binnenpret
verrichten.
winstoogmerk van een in 1984 gekraakt complex van gebouwen met woningen en
bedrijfsruimten. In het kader van een legalisatie is Binnenpret in 1994
erfpachter geworden. Volgens de doelstelling van Binnenpret kunnen leden door
zelfwerkzaamheid onderhoudswerken aan het gebouwencomplex van Binnenpret
verrichten.
2.2 Fenomeen bestaat sinds 21 juni 1990 en is huurster van een ruimte in het
complex, waarin zij een sauna exploiteert. Leden van Fenomeen zijn
vrijwilligers die in de sauna werken. Fenomeen is, althans was als huurster lid
van Binnenpret.
complex, waarin zij een sauna exploiteert. Leden van Fenomeen zijn
vrijwilligers die in de sauna werken. Fenomeen is, althans was als huurster lid
van Binnenpret.
2.3 Uit een op verzoek van Fenomeen opgemaakt onderzoeksrapport van 22 juni
2004 van CenH Ontwerpen (verder: CenH) blijkt dat het casco van de sauna
ernstige gebreken vertoont, waardoor verzakking heeft plaatsgevonden en gevaar
voor instorting bestaat. Uit het rapport blijkt verder dat de ventilatie en de
brandwerendheid van het pand onvoldoende zijn.
2004 van CenH Ontwerpen (verder: CenH) blijkt dat het casco van de sauna
ernstige gebreken vertoont, waardoor verzakking heeft plaatsgevonden en gevaar
voor instorting bestaat. Uit het rapport blijkt verder dat de ventilatie en de
brandwerendheid van het pand onvoldoende zijn.
2.4 Tijdens een op 23 augustus 2004 gehouden overleg heeft het bestuur van Binnenpret aan Fenomeen
toestemming verleend een aanvang te maken met eenvoudige sloopwerkzaamheden
mits de overige plannen voor de verbouwing ter goedkeuring aan het bestuur van Binnenpret zouden
worden voorgelegd. Partijen hebben over het bouwplan geen overeenstemming
bereikt. Desalniettemin heeft Fenomeen de werkzaamheden niet gestaakt.
toestemming verleend een aanvang te maken met eenvoudige sloopwerkzaamheden
mits de overige plannen voor de verbouwing ter goedkeuring aan het bestuur van Binnenpret zouden
worden voorgelegd. Partijen hebben over het bouwplan geen overeenstemming
bereikt. Desalniettemin heeft Fenomeen de werkzaamheden niet gestaakt.
2.5 Bij arrest van 31 juli 2008 heeft het Hof Amsterdam het besluit van het bestuur van Binnenpret tot
opzegging van het huurovereenkomst met Fenomeen vernietigd. Daarbij overwoog
het hof – kort gezegd – dat het besluit bij gebrek aan enige vergoeding
onredelijk was.
opzegging van het huurovereenkomst met Fenomeen vernietigd. Daarbij overwoog
het hof – kort gezegd – dat het besluit bij gebrek aan enige vergoeding
onredelijk was.
2.6 Tijdens een algemene ledenvergadering van 2 september 2008 heeft het bestuur van Binnenpret aan de
aanwezige leden het voornemen kenbaar gemaakt om Fenomeen de huur opnieuw op te
zeggen en wel tegen 1 januari 2009. Fenomeen was voor deze vergadering niet
uitgenodigd. De vergadering steunde het voornemen van het bestuur. De huur is nadien
daadwerkelijk opgezegd tegen 1 januari 2009 onder aanbieding van een bedrag van
€ 12.500, als financiële compensatie. Later is dit bedrag verhoogd tot
€ 12.842,34.
aanwezige leden het voornemen kenbaar gemaakt om Fenomeen de huur opnieuw op te
zeggen en wel tegen 1 januari 2009. Fenomeen was voor deze vergadering niet
uitgenodigd. De vergadering steunde het voornemen van het bestuur. De huur is nadien
daadwerkelijk opgezegd tegen 1 januari 2009 onder aanbieding van een bedrag van
€ 12.500, als financiële compensatie. Later is dit bedrag verhoogd tot
€ 12.842,34.
2.7 Fenomeen heeft het gehuurde ontruimd op 31 oktober 2011.
3 Beoordeling
3.1. Fenomeen maakt in dit geding aanspraak op een
vergoeding van € 73.343,41, te vermeerderen met rente. Binnenpret wil niet
meer dan € 12.842,34 betalen.
vergoeding van € 73.343,41, te vermeerderen met rente. Binnenpret wil niet
meer dan € 12.842,34 betalen.
3.2 De kantonrechter heeft, na deskundigenbericht te hebben gelast, voor
recht verklaard dat het aanbod van Binnenpret tot betaling van € 12.842,34
een redelijke vergoeding vormt in het kader van de opzegging van de
huurovereenkomst en Fenomeen veroordeeld tot ontruiming en proceskostenvergoeding.
recht verklaard dat het aanbod van Binnenpret tot betaling van € 12.842,34
een redelijke vergoeding vormt in het kader van de opzegging van de
huurovereenkomst en Fenomeen veroordeeld tot ontruiming en proceskostenvergoeding.
3.3 In grief I betoogt Fenomeen dat de kantonrechter het oordeel
ten onrechte op het rapport van de deskundige heeft gebaseerd en, aldus grief II , de suggestie van Fenomeen
om zich door een andere deskundige te laten voorlichten heeft genegeerd.
Volgens grief III is ten onrechte niet uitgegaan van de door Fenomeen
gestelde bouwkosten en heeft de kantonrechter,aldus grief IV, ten onrechte als uitgangspunt
genomen dat het grotendeels zou gaan om werkzaamheden die niets met de
werkzaamheden aan het casco te maken hebben en daarbij de nota’s van [K] als
uitgangspunt genomen. De kantonrechter is ten onrechte niet afgeweken van de
bevindingen van de deskundige, aldus grief V. Ten onrechte is de
reconventionele vordering tot betaling van € 73.343,41 afgewezen, aldus
ten slotte grief VI .
ten onrechte op het rapport van de deskundige heeft gebaseerd en, aldus grief II , de suggestie van Fenomeen
om zich door een andere deskundige te laten voorlichten heeft genegeerd.
Volgens grief III is ten onrechte niet uitgegaan van de door Fenomeen
gestelde bouwkosten en heeft de kantonrechter,aldus grief IV, ten onrechte als uitgangspunt
genomen dat het grotendeels zou gaan om werkzaamheden die niets met de
werkzaamheden aan het casco te maken hebben en daarbij de nota’s van [K] als
uitgangspunt genomen. De kantonrechter is ten onrechte niet afgeweken van de
bevindingen van de deskundige, aldus grief V. Ten onrechte is de
reconventionele vordering tot betaling van € 73.343,41 afgewezen, aldus
ten slotte grief VI .
3.4 Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen en waar nodig – al dan
niet hypothetisch uitgaande van het slagen van een of meer grieven – rekening
houdend met de devolutieve werking van het appel beslissen. Het hof stelt
voorop dat partijen het er over eens zijn dat de huurrelatie niet mocht worden
opgezegd zonder Fenomeen ten minste enige vorm van financiële compensatie te
bieden. Het gaat hierbij niet om een schadevergoeding uit hoofde van een
onrechtmatige daad of een toerekenbaar tekortkomen. Het gaat ook niet om een
schadevergoeding uit hoofde van een niet nakoming van een verbintenis tot
betaling van een geldsom. Voor toewijzing van rente is daarom slechts beperkt
plaats. Met enige rentecomponent zal het hof alleen rekening houden in zoverre
dergelijke rente in de gegeven omstandigheden onderdeel uit moet maken van een
redelijke vergoeding voor Fenomeen.
niet hypothetisch uitgaande van het slagen van een of meer grieven – rekening
houdend met de devolutieve werking van het appel beslissen. Het hof stelt
voorop dat partijen het er over eens zijn dat de huurrelatie niet mocht worden
opgezegd zonder Fenomeen ten minste enige vorm van financiële compensatie te
bieden. Het gaat hierbij niet om een schadevergoeding uit hoofde van een
onrechtmatige daad of een toerekenbaar tekortkomen. Het gaat ook niet om een
schadevergoeding uit hoofde van een niet nakoming van een verbintenis tot
betaling van een geldsom. Voor toewijzing van rente is daarom slechts beperkt
plaats. Met enige rentecomponent zal het hof alleen rekening houden in zoverre
dergelijke rente in de gegeven omstandigheden onderdeel uit moet maken van een
redelijke vergoeding voor Fenomeen.
3.5 De vraag die voorligt is of de aangeboden € 12.842,34 voldoende
compensatie biedt om de beëindiging van de huurrelatie te kunnen billijken. Het
hof overweegt in dit verband dat alle relevante omstandigheden van het geval
van invloed zijn op de vraag wat een redelijke vergoeding is.
compensatie biedt om de beëindiging van de huurrelatie te kunnen billijken. Het
hof overweegt in dit verband dat alle relevante omstandigheden van het geval
van invloed zijn op de vraag wat een redelijke vergoeding is.
3.6 Beide partijen zijn rechtspersonen zonder winstoogmerk die in hoge mate
afhankelijk zijn van de inzet van vrijwilligers. Daarenboven wordt in de
statuten van Binnenpret uitdrukkelijk ervan uitgegaan dat de leden van de vereniging, waaronder destijds ook
Fenomeen, door zelfredzaamheid het gebouwencomplex onderhouden. De statuten
bepalen niet dat de leden, als zij tot dergelijk onderhoud overgaan, uit dien
hoofde een vordering op de vereniging krijgen. Dat wordt naar
oordeel van het hof niet zonder meer anders doordat Binnenpret de ruimte aan
Fenomeen heeft verhuurd. Fenomeen heeft de (gehele) verbouwing immers niet
zonder meer als huurster op voet van (thans) artikel 7:206 lid 3 BW
uitgevoerd. Binnenpret mocht erop vertrouwen dat zij dat, op zijn minst mede,
als lid van Binnenpret deed. Daarbij speelt een rol dat tussen partijen geen
overeenstemming is bereikt over de bouwplannen van Fenomeen.
afhankelijk zijn van de inzet van vrijwilligers. Daarenboven wordt in de
statuten van Binnenpret uitdrukkelijk ervan uitgegaan dat de leden van de vereniging, waaronder destijds ook
Fenomeen, door zelfredzaamheid het gebouwencomplex onderhouden. De statuten
bepalen niet dat de leden, als zij tot dergelijk onderhoud overgaan, uit dien
hoofde een vordering op de vereniging krijgen. Dat wordt naar
oordeel van het hof niet zonder meer anders doordat Binnenpret de ruimte aan
Fenomeen heeft verhuurd. Fenomeen heeft de (gehele) verbouwing immers niet
zonder meer als huurster op voet van (thans) artikel 7:206 lid 3 BW
uitgevoerd. Binnenpret mocht erop vertrouwen dat zij dat, op zijn minst mede,
als lid van Binnenpret deed. Daarbij speelt een rol dat tussen partijen geen
overeenstemming is bereikt over de bouwplannen van Fenomeen.
3.7 Aannemelijk is voorts dat, zoals het hof al in zijn arrest van 31 juli
2008 overwoog, Fenomeen aanzienlijke verbouwingskosten heeft gemaakt. Een deel
daarvan had betrekking op het casco, ter zake waarvan op Binnenpret als
verhuurster in beginsel een onderhoudsplicht lag, een deel moet evenwel worden
gezien als investering in een bedrijfsruimte waarvan Fenomeen tot de ontruiming
op 31 oktober 2011 bedrijfseconomisch nut heeft gehad. De hoogte van het
aandeel voor verbouwing van het casco is, zoals uit rechtsoverweging 3.4
voortvloeit, niet zonder meer doorslaggevend voor de aan Fenomeen toe te kennen
vergoeding nu aan Fenomeen geen vergoeding van schade toekomt maar een
redelijke vergoeding. Anderzijds is de omstandigheid dat een deel van de
verbouwingskosten alleen betrekking heeft op de bedrijfsruimte en niet op het
casco ook niet zonder meer doorslaggevend voor de vraag of en zo ja welk deel
daarvan redelijkerwijs voor vergoeding in aanmerking komt.Zoals het hof in zijn
arrest van 31 juli 2008 immers reeds heeft overwogen, heeft Binnenpret Fenomeen
genoodzaakt om op eigen kosten ingrijpende herstelwerkzaamheden te verrichten
terwijl binnen Binnenpret al ernstige twijfels bestonden over de
levensvatbaarheid van de relatie met Fenomeen.
2008 overwoog, Fenomeen aanzienlijke verbouwingskosten heeft gemaakt. Een deel
daarvan had betrekking op het casco, ter zake waarvan op Binnenpret als
verhuurster in beginsel een onderhoudsplicht lag, een deel moet evenwel worden
gezien als investering in een bedrijfsruimte waarvan Fenomeen tot de ontruiming
op 31 oktober 2011 bedrijfseconomisch nut heeft gehad. De hoogte van het
aandeel voor verbouwing van het casco is, zoals uit rechtsoverweging 3.4
voortvloeit, niet zonder meer doorslaggevend voor de aan Fenomeen toe te kennen
vergoeding nu aan Fenomeen geen vergoeding van schade toekomt maar een
redelijke vergoeding. Anderzijds is de omstandigheid dat een deel van de
verbouwingskosten alleen betrekking heeft op de bedrijfsruimte en niet op het
casco ook niet zonder meer doorslaggevend voor de vraag of en zo ja welk deel
daarvan redelijkerwijs voor vergoeding in aanmerking komt.Zoals het hof in zijn
arrest van 31 juli 2008 immers reeds heeft overwogen, heeft Binnenpret Fenomeen
genoodzaakt om op eigen kosten ingrijpende herstelwerkzaamheden te verrichten
terwijl binnen Binnenpret al ernstige twijfels bestonden over de
levensvatbaarheid van de relatie met Fenomeen.
3.8 Het hof overweegt voorts dat uit de in eerste aanleg door Fenomeen
overgelegde Begroting zomerverbouwing Fenomeen, op 22 juni 2004 opgemaakt door
CenH blijkt dat de verbouwingskosten voor Fenomeen worden geschat op (steeds
afgerond) € 35.000, voor de sauna en € 4.200, voor de
cascowerkzaamheden, alsmede € 12.800, voor de cascowerkzaamheden voor zover
voor rekening van Binnenpret komend. De door de kantonrechter benoemde
deskundige Basalt bouwadvies B.V. komt in haar rapport van 19 januari 2011 tot
de conclusie dat een bedrag van € 12.640 realiter aan cascowerkzaamheden
kan worden toegeschreven. Deze schatting is gebaseerd op de aan de deskundige
overhandigde nota’s van de aannemer (en huidig bestuurder van Fenomeen) [K]
(verder: [K]) en een bezoek aan het gebouw in aanwezigheid van partijen. Dat
niet voor een bedrag, althans een waarde, van in totaal € 73.300, door Fenomeen,
die kennis droeg van het rapport van CenH, zou zijn verbouwd, heeft de
deskundige niet aangegeven.
overgelegde Begroting zomerverbouwing Fenomeen, op 22 juni 2004 opgemaakt door
CenH blijkt dat de verbouwingskosten voor Fenomeen worden geschat op (steeds
afgerond) € 35.000, voor de sauna en € 4.200, voor de
cascowerkzaamheden, alsmede € 12.800, voor de cascowerkzaamheden voor zover
voor rekening van Binnenpret komend. De door de kantonrechter benoemde
deskundige Basalt bouwadvies B.V. komt in haar rapport van 19 januari 2011 tot
de conclusie dat een bedrag van € 12.640 realiter aan cascowerkzaamheden
kan worden toegeschreven. Deze schatting is gebaseerd op de aan de deskundige
overhandigde nota’s van de aannemer (en huidig bestuurder van Fenomeen) [K]
(verder: [K]) en een bezoek aan het gebouw in aanwezigheid van partijen. Dat
niet voor een bedrag, althans een waarde, van in totaal € 73.300, door Fenomeen,
die kennis droeg van het rapport van CenH, zou zijn verbouwd, heeft de
deskundige niet aangegeven.
3.9 Het hof acht dit rapport, mede in het licht van de begroting van Cen H,
duidelijk en betrouwbaar. Het hof gaat daarom uit van cascowerk ter waarde van
€ 12.800,. Voorts gaat het hof uit van een afschrijvingstermijn van tien
jaar voor de niet-cascowerkzaamheden, waarvan Fenomeen er zeven heeft benut.
Gegeven hetgeen het hof hierboven heeft overwogen komt het hof op die basis tot
de gevolgtrekking dat een bedrag van in totaal € 20.000, een redelijke
vergoeding vormt.Gegeven de omstandigheid dat Fenomeen de ruimte op 31 oktober
2011 heeft ontruimd is het redelijk dat haar een rentevergoeding ter hoogte van
de wettelijke rente over dit bedrag toekomt vanaf 1 november 2011.
duidelijk en betrouwbaar. Het hof gaat daarom uit van cascowerk ter waarde van
€ 12.800,. Voorts gaat het hof uit van een afschrijvingstermijn van tien
jaar voor de niet-cascowerkzaamheden, waarvan Fenomeen er zeven heeft benut.
Gegeven hetgeen het hof hierboven heeft overwogen komt het hof op die basis tot
de gevolgtrekking dat een bedrag van in totaal € 20.000, een redelijke
vergoeding vormt.Gegeven de omstandigheid dat Fenomeen de ruimte op 31 oktober
2011 heeft ontruimd is het redelijk dat haar een rentevergoeding ter hoogte van
de wettelijke rente over dit bedrag toekomt vanaf 1 november 2011.
3.10 Voorgaande brengt met zich mee dat de grieven deels
slagen en Fenomeen bij bespreking van de grieven voor het overige geen belang
meer heeft. Het bewijsaanbod is niet relevant. Partijen zullen ieder hun eigen
kosten moeten dragen nu zij ieder deels in het ongelijk zijn gesteld.
slagen en Fenomeen bij bespreking van de grieven voor het overige geen belang
meer heeft. Het bewijsaanbod is niet relevant. Partijen zullen ieder hun eigen
kosten moeten dragen nu zij ieder deels in het ongelijk zijn gesteld.
4 Beslissing
Het hof:
vernietigt het
vonnis waarvan beroep
vonnis waarvan beroep
en opnieuw
recht doende:
recht doende:
wijst af de
gevorderde verklaring voor recht dat het aanbod van Fenomeen aan Binnenpret tot
betaling van een bedrag van € 12.842,34 een redelijke vergoeding vormt in
het kader van de opzegging van de huurovereenkomst;
gevorderde verklaring voor recht dat het aanbod van Fenomeen aan Binnenpret tot
betaling van een bedrag van € 12.842,34 een redelijke vergoeding vormt in
het kader van de opzegging van de huurovereenkomst;
bepaalt voor
recht dat een bedrag van € 20.000, een redelijke vergoeding vormt in het
kader van de opzegging van de huurovereenkomst en bepaalt dat daarover, althans
over het nog niet betaalde deel, vanaf 1 november 2011 wettelijke rente
verschuldigd;
recht dat een bedrag van € 20.000, een redelijke vergoeding vormt in het
kader van de opzegging van de huurovereenkomst en bepaalt dat daarover, althans
over het nog niet betaalde deel, vanaf 1 november 2011 wettelijke rente
verschuldigd;
wijst af het
meer of anders gevorderde;
meer of anders gevorderde;
wijst af de
vordering van Fenomeen in reconventie;
vordering van Fenomeen in reconventie;
compenseert de
proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep aldus dat iedere partij de
eigen kosten draagt.
proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep aldus dat iedere partij de
eigen kosten draagt.