Geplaatst op door Peter

Vereniging en overeenkomst (De Krim)

Rb. Noord-Holland 27 maart 2014
ECLI:NL:RBNHO:2014:3822(online 13 november 2014)

Op grond van art. 2:46 BW kan een vereniging overeenkomsten sluiten met derden en daarbij de leden binden. Hiervoor is wel vereist dat de statuten uitdrukkelijk bepalen dat de vereniging ten laste van leden verplichtingen kan aangaan. In dit geval is  een ingewikkelde quasi-VVE constructie opgezet voor een bungalowpark en wordt de beheersvergoeding verhoogd. De onder art. 2:46 BW vereiste statutaire bepaling blijkt echter de ontbreken. Het lid is niet gebonden aan de verhoogde beheersvergoeding.


Vonnis in de zaak van:
de naamloze vennootschap N.V. Exploitatiemaatschappij De Krim, eisende partij
verder ook te noemen: EMK, tegen
[naam gedaagde], gedaagde partij

Het procesverloop

1. Bij dagvaarding van 5 augustus 2013 heeft EMK een vordering ingesteld. [gedaagde] heeft een conclusie van antwoord genomen. EMK heeft vervolgens bij conclusie van repliek op het antwoord gereageerd, waarna [gedaagde] schriftelijk van dupliek heeft gediend.
2. Vervolgens is op vandaag uitspraak bepaald.

De feiten

3. EMK is een onderneming op het gebied van recreatie. Zij beheert, verhuurt en exploiteert recreatieobjecten en centrale voorzieningen, onder meer op Vakantiepark De Krim aan de Roggeslootweg te De Cocksdorp op Texel.
4. Op Vakantiepark De Krim bevinden zich onder meer 500 recreatiebungalows welke toebehoren aan individuele eigenaren dan wel zakelijk gerechtigden.
5. De eigenaren dan wel zakelijk gerechtigden van de bungalows zijn lid van de “Coöperatieve Vereniging van Bungaloweigenaren van het Villapark Residentie Texel U.A.” (hierna: de vereniging).
6. De statuten van de vereniging luiden, voor zover van belang, als volgt:
“ Artikel 1
In deze statuten en het reglement wordt verstaan onder:
b. “gemeenschappelijke zaken”: de tot de gemeenschappelijk gebruik en nut van de leden van de verenigingdienende zaken die voor de vereniging daartoe in eigendom worden verkregen, zoals centraal antenne-systeem, groenstroken, paden en wegen, parkeerplaatsen, rioolwater afvoeren, waterleidingen en andere in de grond aanwezige installaties en systemen, voorzover deze zich niet in de grond van derden bevinden;
(…)
Artikel 3
1. Het doel van de vereniging is, in het daartoe ten behoeve van haar leden uit te oefenen bedrijf, te voorzien in de stoffelijke behoeften van haar leden door:
  1. het in eigendom verkrijgen van de gemeenschappelijke zaken;
  2. het beheren en exploiteren van de gemeenschappelijke zaken (…)
  3. het sluiten van overeenkomsten met haar leden (…)
  4. het sluiten met derden van soortgelijke overeenkomsten als hiervoor in dit artikel onder 1.c. omschreven (…)
  5. het verrichten en bevorderen in de meest uitgebreide zin van al hetgeen met het vorenstaande in direct of indirect verband staat of in het belang van haar leden noodzakelijk of gewenst is.
(…)
Artikel 7
(…)

2. Een lid is gehouden gebruik te maken van de in het reglement omschreven door de vereniging te verlenen diensten en in verband daarmede verplicht bij de verkrijging van zijn lidmaatschap een daartoe strekkende overeenkomst als omschreven in het reglement met de vereniging aan te gaan door het zich verbinden bij de artikel 23 lid 1 van deze statuten bedoelde notariële akte tot naleving van de bedingen van het reglement.

(…)
Artikel 21

1. Het reglement geeft nadere regels omtrent de door de vereniging te verlenen diensten en de exploitatie en het beheer van de gemeenschappelijke zaken.

Bepalingen in het reglement in strijd met deze statuten of de wet worden voor niet geschreven gehouden.

2. Ieder lid is gehouden tot naleving van alle bepalingen van het reglement en in verband daarmede verplicht zich bij de verkrijging van zijn lidmaatschap in de in artikel 23 lid 1 van deze statuten bedoelde notariële akte, voorzover nodig, uitdrukkelijk daartoe jegens de vereniging te verbinden.

(…)”

7. Artikel 5 van het reglement luidt, voor zover van belang, als volgt:
“Bij de verkrijging van een lidmaatschap krachtens bijzondere titel – anders dan krachtens legaat – dient het lid met de vereniging de volgende overeenkomst aan te gaan.
(…)

3. Het lid – mits gerechtigde van een lidmaatschap – verplicht zich jegens de vereniging tot het volgende:

a. De hem toebehorende recreatie-bungalow te laten controleren en eventueel te laten onderhouden middels een beheers-overeenkomst met de naamloze vennootschap “N.V. Exploitatiemaatschappij De Krim”, gevestigd te Texel, in welke beheers-overeenkomst ondermeer is bepaald dat iedere eigenaar van een zomerbungalow zelf tot verhuur van de zomerbungalow bevoegd is. (…)”
8. [gedaagde] is als eigenaar van een recreatiebungalow aan [adres] lid van de vereniging.
9. In de akte van levering van [gedaagde] wordt met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen verwezen naar een akte van levering van 1 maart 1994, waarvan een afdruk van die bepalingen aan de akte van levering is gehecht. De akte van levering bepaalt dat die bepalingen worden geacht woordelijk in deze akte te zijn opgenomen en daarmee een geheel te vormen.
10. De akte van levering van 1 maart 1994 luidt, voor zover van belang, als volgt:
“(…)
Koper verbindt zich jegens gemelde Coöperatieve Vereniging:
(…)
d. tot strikte naleving van de beheers-overeenkomst, welke verkoper met betrekking tot het toezicht op en het eventuele onderhoud en de eventuele verhuur van de bungalow en de daarbij behorende grond en het toezicht-, het onderhoud- en het gebruik van gemeenschappelijke terreinen met de naamloze vennootschap “N.V. Exploitatiemaatschappij De Krim” te Cocksdorp op Texel is aangegaan;

(…)”

11. Op 25 november 2011 is naar aanleiding van het akkoord van de ledenvergadering van de vereniging op 8 oktober 2011 een nieuwe beheerovereenkomst gesloten, welke op 1 januari 2012 van kracht is geworden voor een periode van 5 jaar en welke de eerdere beheerovereenkomsten heeft vervangen (hierna: de beheerovereenkomst).
12. Artikel 6.3 van de beheerovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:
“(…) Eigenaren zonder een individuele Overeenkomst tot verhuur met De Krim welke hun woning zelf aan derden ter beschikking stellen wordt voor de betreffende bungalow een provisie berekend van 8,5 % exclusief zwembadbijdrage en exclusief BTW over de netto (marktconforme) catalogusprijs in het hoogseizoen en over 75 % van de catalogusprijs in andere perioden. Deze korting wordt dan niet meer gecombineerd met de bestaande reguliere kortingen. Het hoogseizoen geldt voor aankomsten vanaf de eerste vrijdag in juli tot en met de laatste vrijdag in augustus. (…)”

Het geschil

13. EMK vordert – na vermeerdering van eis – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 2.420,28, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na datum van factureren tot de dag van voldoening, tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 296,25 en tot betaling van de proceskosten.
14. EMK heeft – kort weergegeven – het volgende aan haar vordering ten grondslag gelegd. EMK stelt zich op het standpunt dat de vereniging volgens de koop-/leveringsakte(n) bevoegd is besluiten te nemen inzake de catalogusprijzen en de hoogte van de provisie ten aanzien van eigenaren van bungalows die geen gebruik maken van de diensten van EMK, maar de boekingen zelf verzorgen. [gedaagde] is een zelf verhurende eigenaar en is op grond van de beheerovereenkomst aan EMK 10 % provisie verschuldigd. [gedaagde] is vanaf 5 juli 2012 in gebreke met betaling van facturen. EMK stelt zich op het standpunt dat de beheerovereenkomst tot stand is gekomen naar aanleiding van een conform de statuten genomen besluit van de vereniging. EMK heeft [gedaagde] tevergeefs aangemaand en zag zich door de wanbetaling van [gedaagde] genoodzaakt de vordering ter incasso uit handen te geven.
15. [gedaagde] heeft verweer gevoerd. Daartoe stelt [gedaagde] – samengevat – dat de tussen EMK en de vereniging gesloten beheerovereenkomst hem niet bindt. De vereniging is op grond van de statuten en het reglement alleen bevoegd tot het sluiten van een overeenkomst met EMK voor zover deze betrekking heeft op gemeenschappelijke aangelegenheden, terwijl de beheerovereenkomst betrekking heeft op individuele diensten en individuele eigenaren. [gedaagde] is slechts gebonden aan de beheerovereenkomst van 1 september 1986, waarin een provisie van 5 % is vastgelegd. Daarnaast is EMK gehouden tot naleving van het volledige dienstenpakket zoals omschreven in de beheerovereenkomst van 1 september 1986, maar verleent zij slechts de beperkte diensten zoals omschreven in de beheerovereenkomst van
1 januari 2012. Bij brief van 15 november 2011 heeft de gemachtigde van [gedaagde] EMK hierop gewezen. Voorts heeft [gedaagde] bij brieven van 19 september en 18 oktober 2012 EMK erop gewezen dat zij gehouden is tot naleving van de beheerovereenkomst van 1 september 1986. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat hij gerechtigd is betaling van de provisie ter hoogte van 5 % op te schorten, totdat EMK de overeengekomen dienstverlening nakomt.

De beoordeling

16. Tussen partijen is in geschil de vraag of [gedaagde] als lid van de vereniging is gebonden aan de beheerovereenkomst, nu hij hier zelf niet mee heeft ingestemd. [gedaagde] acht zich op grond van de akte van levering (productie 1 van [gedaagde]) slechts gebonden aan de beheerovereenkomst van 1 september 1986. Het volgende wordt hiertoe overwogen.
17. De vereniging is een coöperatieve vereniging waarop de bepalingen van titel 3 van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) van toepassing zijn, alsmede op grond van artikel 2:53a BW de meeste bepalingen van titel 2 van boek 2 over verenigingen.
18. In deze zaak gaat het om de vraag of de vereniging haar leden kan binden aan een met een derde, in casu EMK, gesloten overeenkomst. Op grond van artikel 2:46 BW kan een vereniging voor zover dit in de statuten uitdrukkelijk is bepaald ten laste van de leden verplichtingen aangaan. Alle verplichtingen die leden kunnen worden opgelegd moeten derhalve een statutaire basis hebben. Uit de statuten moet duidelijk blijken om wat voor verplichtingen het gaat. Onvoldoende is dat de bevoegdheid van een vereniging in zijn algemeenheid wordt vastgelegd. Het toekennen van de bevoegdheid dient onder beperkingen en voorwaarden te geschieden.
19. De statuten, het reglement en het kwalitatief beding in de akte van levering in ogenschouw nemende is de kantonrechter van oordeel dat een lid bij verkrijging van het lidmaatschap zich jegens de vereniging verplicht een beheerovereenkomst met EMK te sluiten. In de statuten is immers bepaald dat een lid bij verkrijging van het lidmaatschap verplicht is een overeenkomst met de vereniging aan te gaan door zich bij notariële akte te verbinden tot naleving van de bepalingen van het reglement. In het reglement is vervolgens opgenomen dat een lid zich jegens de vereniging verplicht de hem toebehorende recreatiebungalow te laten controleren en eventueel te laten onderhouden middels een beheerovereenkomst met EMK. In dat kader heeft [gedaagde] ten tijde van het verkrijgen van het lidmaatschap zich gebonden aan de van kracht zijnde beheerovereenkomst.
20. In de statuten noch in het reglement is evenwel in duidelijke bewoordingen een bepaling opgenomen, waarin staat dat de vereniging met derden ten laste van haar leden een (beheer)overeenkomst kan sluiten ter zake van verplichtingen over het onderhoud en de verhuur van de bungalows. [Noot: de verwijzing naar het reglement lijkt mij een onjuistheid, althans wat in het reglement staat kan niet relevant zijn voor art. 2:46 BW.]
Hoewel de kantonrechter denkbaar acht dat de bedoeling van de vereniging en EMK is geweest dat zij nieuwe beheerovereenkomsten kunnen sluiten, welke in overeenstemming zijn met ontwikkelingen op het bungalowpark, staat dit niet uitdrukkelijk in de statuten vermeld. Gelet op artikel 2:46 BW is dit echter wel vereist. Dat de beheerovereenkomst door een meerderheidsbesluit van de algemene vergadering van de Vereniging tot stand is gekomen, maakt voorgaande niet anders. Nu een meerderheid heeft ingestemd met het sluiten van de beheerovereenkomst, kan het bestuur daar een volmacht aan ontlenen om namens de voorstemmers een beheerovereenkomst te sluiten. Die volmacht gaat gelet op bovenstaande niet zo ver dat ze alle leden kan binden.
21. Het voorgaande betekent dat de tussen de vereniging en EMK gesloten beheerovereenkomst en de daarin overeengekomen provisie [gedaagde] niet kan binden.
22. [gedaagde] is echter wel gebonden aan de beheerovereenkomst van 1 september 1986. Hij beroept zich in deze echter op opschorting wegens wanprestatie. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] – gelet op de samenhang tussen de verbintenis van EMK en die van [gedaagde] – gerechtigd is betaling van de provisie op te schorten, totdat EMK de tegenprestatie, de overeengekomen dienstverlening, nakomt.
23. Het voorgaande leidt ertoe dat de vorderingen van EMK tot betaling van de hoofdsom, de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten zullen worden afgewezen.
24. De uitslag van de procedure brengt mee dat de proceskosten voor rekening van EMK komen.

De beslissing

De kantonrechter:

Wijst de vorderingen van EMK af.

Veroordeelt EMK in de proceskosten, die tot heden voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 300,00 voor salaris van de gemachtigde van [gedaagde].

Verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Wijst af het meer of anders gevorderde.