Rechtbank Midden-Nederland 18 maart 2015
ECLI:NL:RBMNE:2015:1753
Verenigingen zijn er in alle soorten in maten. Deze zaak gaat om vereniging WIF, kennelijk een soort financieringsvehikel voor woningbouwcorporaties. In het licht van financiële problemen besluit het bestuur van WIF om al haar 4000 woningen te verkopen. Woonbron, een van de leden van WIF is het hier niet mee eens.
Verder tamelijk specifieke casus. Verkoop van alle woningen is geen besluit tot ontbinding c.q. geen materiële liquidatie.
Vonnis in kort geding van 18 maart 2015
in de zaak van
de stichting STICHTING WOONBRON , eiseres, tegen
1. de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
WIF (WOONINVESTERINGSFONDS) ,
2. [gedaagde sub 2] , gedaagden,
Eiseres zal hierna Woonbron genoemd worden en gedaagden gezamenlijk het WIF c.s. en afzonderlijk het WIF en [gedaagde sub 2].
1De procedure
2De feiten
2.1.
Het WIF is een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid die in 1999 is opgericht met als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting, meer in het bijzonder door het aankopen en verkopen van huurwoningen. Een belangrijke reden voor de oprichting van het WIF was het voorzien van woningbouwcorporaties van liquiditeit voor de bouw van woningcomplexen. De vereniging telt momenteel 77 leden, waarvan Woonbron er een is. Het WIF wordt deels gefinancierd door haar leden door middel van achtergestelde leningen (via certificaten). Het WIF is een toegelaten instelling in de zin van artikel 70 Woningwet.
2.2.
[gedaagde sub 2], gedaagde sub 2, is sinds 23 februari 2015 de (enige) bestuurder van het WIF. Hij is de opvolger van de heer [A], die is afgetreden.
2.3.
De statuten van het WIF luiden – voor zover van belang – als volgt:
“(…)
Doel.
Artikel 2.
1. Het werkgebied van de vereniging omvat alle gemeenten in Nederland.
2.a. De vereniging stelt zich ten doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting.
2.b. De vereniging richt zich in het bijzonder op het aankopen en verkopen van huurwoningen.
(…)
Taken en Bevoegdheden Directie.
Artikel 10.
1. a. Behoudens de beperkingen volgens de statuten is de directie belast met het besturen van de vereniging.
(…)
3. De directie is, mits met goedkeuring van de raad van toezicht, bevoegd te besluiten tot het aangaan van overeenkomsten tot het verkrijgen, vervreemden of bezwaren van registergoederen, van overeenkomsten waarbij de vereniging zich als borg of hoofdelijk medeschuldenaar verbindt, zich voor een derde sterk maakt of zich tot zekerheidsstelling voor een schuld van een derde verbindt. Op het ontbreken van deze goedkeuring kan door en tegen derden beroep worden gedaan.
(…)
Algemene Vergadering.
Artikel 15.
1. Aan de algemene vergadering komen in de vereniging alle bevoegdheden toe die niet door de Wet of statuten zijn opgedragen aan directie of Raad van Toezicht.
De algemene vergadering heeft in het bijzonder de volgende taken en bevoegdheden:
(…)
b. besluiten tot wijziging van de statuten en ontbinding van de vereniging;
(…)
d. vaststelling van door de directie opgemaakte (meerjaren) beleidskaders en / of (meerjaren) beleidsplannen;
(…)”
2.4.
Sinds 15 november 2012 staat het WIF onder verscherpt toezicht van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (hierna: CFV).
2.5.
Het WIF verkrijgt, naast de achtergestelde leningen van haar leden, financiering van ABN Amro Bank (hierna: ABN Amro) en de Bank Nederlandse Gemeenten (hierna: BNG). Medio maart 2015 bedroeg het saldo van de bankleningen € 290.000.000,00. De termijn van deze financiering(en) loopt af op 31 maart 2015.
2.6.
In februari 2014 heeft het WIF een saneringsaanvraag gedaan bij het CFV. Op verzoek van het CFV heeft het WIF een vijftal scenario’s uitgewerkt.
2.7.
Het WIF heeft op 4 juni 2014 een advertentie geplaatst in het Financieele Dagblad. Door middel van deze advertentie werd kenbaar gemaakt dat het WIF voornemens is haar totale woningenportefeuille te verkopen.
2.8.
Eind november 2014 heeft er op initiatief van de toenmalig bestuurder een consultatie plaatsgevonden, waarbij leden van het WIF hun visie konden geven over de mogelijkheid van verkoop van de gehele woningenportefeuille of de mogelijkheid van het zoeken van herfinanciering voor de op 31 maart 2015 aflopende bankleningen.
2.9.
Op 27 november 2014 heeft de toenmalige bestuurder van het WIF goedkeuring gekregen van de raad van toezicht voor het volgende, op 24 november 2014 door hem genomen besluit:
“Bovenstaande afwegende besluit het Bestuur tot verkoop van de gehele vastgoedportefeuille van WIF aan de hoogste bieder in het gevolgde verkoopproces.”
2.10.
Het WIF en Round Hill Dutch Residential Investment SCS (hierna: Round Hill) hebben op 28 november 2014 een overeenkomst gesloten. Op grond van deze overeenkomst verkoopt het WIF haar gehele woningenportefeuille, bestaande uit ongeveer 4.000 woningen, aan Round Hill. De inhoud van de tussen WIF en Round Hill gesloten overeenkomst luidt – voor zover relevant – als volgt:
“(…)
PARTIJEN
I. WIF (Woninginvesteringsfonds), (…) (“Verkoper”);
II. ROUND HILL DUTCH RESIDENTIAL INVESTMENT SCS, (…) (“Koper”),
(…)
De verkoper en de Koper hebben vervolgens overeenstemming bereikt over de verkoop en koop van het Verkochte, welke overeenstemming de Verkoper en de Koper hierbij wensen vast te leggen.
DEEL I: KERNGEGEVENS
De kerngegevens zijn:
Verkochte de complexen die nader zijn omschreven in de als Bijlage 3 aangehechte omschrijving van het Verkochte.
Koopprijs € 365.000.000,– (zegge: driehonderd vijfenzestig miljoen euro) kosten koper, verminderd met (…)
Datum levering 31 maart 2015
(…)
Ontbinden voorwaarden de ontbindende voorwaarden die van toepassing zijn, zoals vermeld in artikel 17 lid 1 van de Koopvoorwaarden
(…)
DEEL II: KOOPVOORWAARDEN
(…)
Artikel 17. Ontbindende voorwaarden
17.1.
De Koop geschiedt – met inachtneming van het bepaalde in artikel 17.2 en 17.3 – onder de ontbindende voorwaarde dat:
(…)
c. de voor overdracht van het Verkochte benodigde toestemming van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties niet uiterlijk op de Datum van Levering onherroepelijk is verleend; en/of
(…)
17.2.
Op de ontbindende voorwaarden als bedoeld in lid 1 sub b., c. en d. dient een beroep te worden gedaan, welk beroep uitsluitend door de Verkoper kan worden gedaan krachtens een daartoe strekkende schriftelijke (waaronder begrepen per e-mail) mededeling aan de Koper en/of aan de Notaris, uiterlijk op de Datum van Levering. Doet de Verkoper een beroep op een ontbindende voorwaarden als bedoeld in lid 1 sub b., c. en d., dan verleent dit beroep noch aan de Verkoper noch aan de Koper enig recht op (schade)vergoeding (van gemaakte kosten), onder welke titel dan ook.
(…)”
2.11.
Tijdens de algemene ledenvergadering van het WIF van 14 november 2014 is door de toenmalig bestuurder van het WIF het volgende medegedeeld:
“(…) De heer [A] antwoordt dat de volgorde als volgt is. (…) Met de kopende partij is opgenomen dat er geconsulteerd moet worden en dat de Raad van Toezicht het besluit van de bestuurder moet accorderen. Tijdens de algemene ledenvergadering op 27 juni is afgesproken dat de certificaathouders zouden worden geconsulteerd. (…)”
2.12.
De heer [B], voormalig lid van de raad van toezicht van het WIF, heeft tijdens de algemene ledenvergadering van het WIF van 24 november 2014 – onder meer – het volgende medegedeeld:
“(…) De heer [C] vraagt hoe de Raad van Toezicht besluit wanneer uit de consultatie blijkt dat 50% voor herfinanciering is en 50% voor verkoop van de portefeuille. De heer [B] antwoordt dat hier veel over is gesproken. Het is nog ingewikkelder. Het kan zijn dat de meerderheid van de certificaathouders kiest voor herfinanciering en dat de Raad van Toezicht zegt, op basis van de dan voorliggende informatie, dat het niet verantwoord is. Dan wordt de Algemene Ledenvergadering gepasseerd. (…)”
2.13.
Namens de Minister voor Wonen en Rijksdienst heeft de Inspectie Leefomgeving en Transport op 5 februari 2015 toestemming gegeven voor de verkoop van 3.817 woningen door het WIF aan Round Hill. Toestemming voor verkoop is vereist op grond van de artikelen 11c en 11d van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh).
3Het geschil
3.1.
Woonbron vordert bij vonnis, zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. gedaagden te verbieden direct, danwel indirect verdere uitvoering te (doen) geven aan het (verkoop)besluit gedateerd 24 of 28 november 2014 en te bepalen dat het aan gedaagden onder andere, maar niet uitsluitend, verboden is over te (doen) gaan tot de goederenrechtelijke levering aan Round Hill (of enige andere derde) van de in de koopovereenkomst, die is gesloten op grond van voornoemd besluit, omschreven onroerende zaken die in eigendom toebehoren aan Wif, alsmede gedaagden te verbieden alle verdere (rechts)handelingen te (doen) verrichten, die noodzakelijk zijn om de voornoemde goederenechtelijke levering voor te bereiden en tot stand te brengen, op straffe van een direct door gedaagden ieder hoofdelijk, althans ieder voor een gelijk deel, te verbeuren dwangsom van € 50.000.000,00, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag, per overtreding van genoemde verboden of één daarvan;
II. gedaagden ieder hoofdelijk, althans ieder voor een gelijk deel te veroordelen in de proceskosten van deze procedure, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en – voor het geval voldoening niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de na de uitspraak vallende (na)kosten, forfaitair berekend op € 131,00 zonder betekening en verhoogd met € 68,00 in geval niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan en betekening heeft plaatsgevonden, alles te verhogen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
3.2.
Het WIF c.s. voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Woonbron in haar vorderingen jegens [gedaagde sub 2] en tot afwijzing van de vorderingen jegens het WIF en [gedaagde sub 2]. Dit voorgaande steeds met veroordeling van Woonbron in de proceskosten.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4De beoordeling
4.1.
De kern van het geschil dat partijen verdeeld houdt, wordt gevormd door de vraag of het besluit van de (voormalig) bestuurder van het WIF om tot verkoop van de gehele woningenportefeuille van het WIF over te gaan rechtsgeldig is genomen.
4.2.
Woonbron legt aan haar vordering ten grondslag dat het besluit tot verkoop van de gehele woningenportefeuille meebrengt dat sprake is van materiële liquidatie en ontbinding van het WIF. Woonbron verwijst in dit verband naar de beschikking van de Ondernemingskamer van het Gerechtshof Amsterdam van 27 februari 2014 (ECLI:NL:GHAMS:2014:597; TICA). Een besluit tot ontbinding dient, zo voert Woonbron aan onder verwijzing naar artikel 15 lid 1 onder b van de statuten van het WIF, te worden genomen door de algemene ledenvergadering van het WIF. Omdat het besluit tot verkoop van de woningenportefeuille, en daarmee het besluit tot liquidatie en ontbinding niet is genomen door de algemene ledenvergadering is volgens Woonbron sprake van een nietig besluit in de zin van artikel 2:14 lid 1 BW. Waar het besluit tot verkoop volgens Woonbron nietig is, ontbeert het rechtskracht en mag er daarom geen gevolg aan worden gegeven door over te gaan tot levering van de woningenportefeuille aan Round Hill op 31 maart 2015.
4.3.
Het WIF c.s. betwist dat sprake is van een nietig besluit. Volgens haar is er geen sprake van materiële liquidatie van het WIF, was het besluit tot verkoop geen besluit dat op grond van de statuten door de algemene ledenvergadering moest worden genomen en behoefde het bestuur geen toestemming van de algemene ledenvergadering voor het besluit tot verkoop. Omdat de raad van toezicht toestemming aan het bestuur heeft gegeven kan dan ook in beginsel uitvoering worden gegeven aan het besluit tot verkoop van de woningenportefeuille en kan zij overgaan tot levering van de woningenportefeuille aan Round Hill op 31 maart 2015.
4.4.
Anders dan Woonbron betoogt, betekent de verkoop van de gehele woningenportefeuille door het WIF aan Round Hill geen materiële liquidatie van het WIF. De zich in de door Woonbron aangehaalde beschikking van de Ondernemingskamer voordoende situatie is een andere dan de onderhavige. In dit geval vindt geen uitkering van de verkoopopbrengst van (in dit geval) de woningenportefeuille plaats aan de leden, maar wordt deze opbrengst aangewend om eerst het consortium van banken te voldoen dat financiering heeft verstrekt aan het WIF, waarna het restant van de opbrengst zal worden aangewend om een rentevergoeding aan de leden te betalen. De verschuldigdheid van deze rente vloeit voort uit de leningsovereenkomsten die deze leden met het WIF hebben gesloten. Van een besluit tot ontbinding en/of vereffening is reeds hierom geen sprake.
4.5.
Evenmin volgt uit het feit dat het WIF na verkoop van haar woningenportefeuille geen woningen meer in eigendom heeft, dat sprake is van materiële liquidatie. Tijdens de algemene ledenvergadering van 12 december 2014 is meegedeeld dat er voor het WIF na verkoop van de woningenportefeuille twee mogelijkheden zijn. Bij de eerste blijft het fonds bestaan en bezint het zich op een nieuwe toekomst, bij de tweede mogelijkheid zal kunnen worden besloten tot opheffing en daaropvolgende liquidatie van het WIF. Ter terechtzitting is door de (nieuwe) bestuurder [gedaagde sub 2] verklaard dat het scenario dat het WIF blijft bestaan nog steeds een reëel scenario is. Leden zullen mogelijk tot een vorm van doorstart besluiten. De (statutaire) doelstelling van het WIF is het verstrekken van liquide middelen aan zijn leden door het kopen van woningen van die leden. In het geval van liquidatie van het WIF, boeken alle leden (definitief) een aanzienlijk verlies op hun achtergestelde leningen. Niet gesteld of gebleken is dat het WIF in de toekomst niet opnieuw financiering van een bank of een consortium van banken kan verkrijgen teneinde woningen van zijn leden te kopen. Daarmee is in het bestek van dit kort geding onvoldoende aannemelijk geworden dat een meerderheid van de leden zich tegen dit mogelijke scenario zal uitspreken en dat verkoop van de gehele woningenportefeuille betekent dat het WIF materieel geliquideerd en ontbonden wordt. Het standpunt van Woonbron dat het besluit tot verkoop nietig is omdat het genomen had moeten worden door de algemene ledenvergadering wordt daarom verworpen.
4.6.
Ook indien er veronderstellenderwijs van uit wordt gegaan dat sprake is van een nietig besluit, dienen de vorderingen van Woonbron te worden afgewezen. In een dergelijk geval zal de nietigheid van het besluit tot verkoop naar alle waarschijnlijkheid niet aan Round Hill kunnen worden tegengeworpen omdat zich hier een van de in artikel 2:16 lid 2 BW genoemde situaties voordoet.
4.7.
Uit de, hiervoor onder 2.11 gedeeltelijk geciteerde notulen van de algemene ledenvergadering van 14 november 2014 blijkt dat de bestuurder van het WIF aan Round Hill heeft medegedeeld dat de leden van het WIF geconsulteerd dienden te worden en dat de raad van toezicht zijn toestemming diende te geven aan het voorgenomen besluit tot verkoop. Gelet hierop kan niet worden geconcludeerd dat Round Hill, er veronderstellenderwijs van uitgaande dat het besluit tot verkoop nietig is omdat het niet door de algemene vergadering is genomen, dit gebrek kende. Dat Round Hill het (veronderstelde) gebrek behoorde te kennen is door Woonbron onvoldoende aannemelijk gemaakt. Weliswaar voert Woonbron aan dat (toenmalig) lid van de raad van toezicht [B] heeft verklaard dat overwogen is ontbindende voorwaarden, bijvoorbeeld goedkeuring van de algemene ledenvergadering, op te nemen in de koopovereenkomst met Round Hill en dat Round Hill daartoe niet bereid was, maar hieruit volgt niet dat Round Hill behoorde te weten dat het besluit tot verkoop door de algemene ledenvergadering moest worden genomen zoals Woonbron betoogt. Door het WIF c.s. is ook weersproken dat Round Hill een dergelijk vereiste uit de statuten heeft gedistilleerd. Het WIF c.s. heeft onweersproken aangevoerd dat de notaris die Round Hill bijstond, mr. [G] , aan het WIF heeft medegedeeld dat uit zijn onderzoek en dat van Round Hill van de statuten van het WIF, niet bleek dat in dit geval toestemming van de algemene ledenvergadering vereist zou zijn. Voorshands dient er daarom van te worden uitgegaan dat een eventuele nietigheid van het besluit tot verkoop niet succesvol aan Round Hill kan worden tegengeworpen.
4.8.
Woonbron wordt evenmin gevolgd waar zij stelt dat het besluit tot verkoop nietig of vernietigbaar is omdat het in strijd is met artikel 15 lid 1 onder d van de statuten. Op grond van dit artikelonderdeel is de algemene ledenvergadering, met uitsluiting van het bestuur en de raad van toezicht, bevoegd tot vaststelling van door de directie opgemaakte (meerjaren)beleidskaders en/of (meerjaren)beleidsplannen. De voorgenomen verkoop van de woningenportefeuille is, anders dan Woonbron lijkt te betogen, niet het opmaken van een beleidskader of beleidsplan. Veeleer geeft de verkoop van de woningenportefeuille aanleiding tot het opstellen van een dergelijk kader of plan, waarin wordt bepaald of het WIF wordt voortgezet of dat het wordt geliquideerd en op welke wijze een en ander zal geschieden. Een in dat geval gemaakt beleidskader of beleidsplan dient vervolgens op grond van de statuten te worden voorgelegd aan de algemene ledenvergadering.
4.9.
Naast het voorgaande stelt Woonbron, subsidiair, dat de toenmalige bestuurder [A] en de raad van toezicht de uitslag van de consultatie in eerste instantie (tijdens de algemene ledenvergadering van 12 december 2014) misleidend heeft gepresenteerd aan de leden en dat deze omstandigheid vernietiging van het besluit tot verkoop rechtvaardigt op de voet van artikel 2:15 lid 1 jo 2:8 BW. In verband hiermee voert woonbron aan dat als uitslag van de consultatie aan de leden is voorgehouden dat 56% van de leden voor verkoop was, terwijl de uitslag weergegeven had moeten worden alsof sprake was van een formele stemming met gewogen telling van de stemmen. Bij een gewogen telling van de stemmen zou duidelijk zijn geworden dat een meerderheid van de leden tegen verkoop van de woningportefeuille was.
4.10.
Dit betoog mist relevantie indien ervan zou moeten worden uitgegaan dat het besluit tot verkoop nietig is vanwege strijd met artikel 15 lid 1 onder b of d van de statuten. De voorzieningenrechter gaat er daarom van uit dat Woonbron deze stelling aanvoert voor het geval artikel 10 lid 3 van de statuten van toepassing is. In dit artikel is – kort gezegd – bepaald dat de directie bevoegd is tot het verkrijgen, vervreemden of bezwaren van registergoederen, mits dit gebeurt met goedkeuring van de raad van toezicht.
4.11.
Het in 4.9 weergegeven betoog impliceert dat de raad van toezicht, toen hij op 27 november 2014 goedkeuring gaf aan het bestuursbesluit tot verkoop van de woningenportefeuille, op de hoogte was van de uitslag van de consultatie, uitgaande van een formele stemming met gewogen telling van de stemmen. Daarvan uitgaande voldoet het besluit tot verkoop aan de vereisten van artikel 10 lid 3 van de statuten. Onder deze omstandigheden is het niet waarschijnlijk dat het besluit tot verkoop vanwege strijd met de redelijkheid en billijkheid door de rechter in een bodemprocedure zal worden vernietigd, ook niet indien komt vast te staan dat de leden in het kader van de uitslag van de consultatie zijn misleid.
4.12.
De voorzieningenrechter houdt rekening met de mogelijkheid dat ook de raad van toezicht op 27 november 2014 geen inzicht had in de uitkomst die een stemronde zou hebben opgeleverd met een gewogen telling. Indien ervan wordt uitgegaan dat [A] die gegevens aan de raad van toezicht had moeten verstrekken en dat niet heeft gedaan, staat echter geenszins vast dat de raad van toezicht zijn goedkeuring aan het besluit tot verkoop zou hebben onthouden, gelet op de mededeling van de heer [B], toenmalig lid van de raad van toezicht, tijdens de algemene ledenvergadering van 24 november 2014. Hij deelde toen mee dat voor het geval een meerderheid van de leden voor herfinanciering zou zijn de algemene ledenvergadering zou kunnen worden gepasseerd indien de raad van toezicht van mening zou zijn dat op basis van voorliggende informatie het door de algemene ledenvergadering voorgestane besluit niet verantwoord zou zijn (zie het hiervoor onder 2.12 weergegeven citaat van de notulen van die vergadering). Daarom kan niet zonder meer gezegd worden dat het besluit tot verkoop vernietigbaar is vanwege het ontbreken, dan wel op onjuiste wijze tot stand komen van de daarvoor statutair vereiste goedkeuring van de raad van toezicht.
4.13.
Ook indien er echter van wordt uitgegaan dat het bestuursbesluit tot verkoop door de rechter in een bodemprocedure op deze grondslag zal worden vernietigd kan deze vernietiging hoogstwaarschijnlijk niet aan Round Hill worden tegengeworpen. Niet gesteld of gebleken is immers dat Round Hill bij het sluiten van de koopovereenkomst wist of behoorde te weten dat de leden, dan wel de leden én de raad van toezicht, zouden worden misleid doordat hen met betrekking tot de consultatie onvolledige, dan wel onjuiste gegevens zouden worden verstrekt.
4.14.
Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de slotsom dat de vorderingen van Woonbron jegens zowel het WIF als [gedaagde sub 2] zullen worden afgewezen. Woonbron zal daarom, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van het WIF c.s. worden begroot op € 1.429,00, opgebouwd uit € 613,00 aan griffierecht en € 816,00 aan salaris advocaat.
5De beslissing
5.1.
wijst het gevorderde af,
5.2.
veroordeelt Woonbron in de proceskosten, aan de zijde van het WIF c.s. tot op heden begroot op € 1.429,00,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.