Rechtbank Amsterdam 3 november 2017
ECLI:NL:RBAMS:2017:8672
In deze zaak vordert een verhuurder ontruiming van een pand met een groep bewoners (te weten studenten). In een eerdere rechtszaak is in 1989 besloten dat de bewoners een vereniging vormden “aan wie de huurrechten met betrekking tot de woning toekomen” (al sinds 1945 overigens). Het gaat om een informele vereniging (“vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid”), met een naam (” Pinocchio” ), bankrekening, en een contactpersoon, maar zonder (notariële) statuten en (toen nog) zonder inschrijving bij de KvK. De verhuurder is nu een nieuwe rechtszaak begonnen. De rechter is vrij snel klaar met het eerste argument: ” Hieruit volgt dat de vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid Pinocchio nog altijd de huurder is van het gehuurde.” Volgen nog wat argumenten van verhuurder die gebaseerd zijn op (gestelde) gebreken in de nakoming van de huurovereenkomst.
Deze uitspraak laat de kracht van een informele vereniging zien: de vereniging is al sinds 1945 degene niet alleen de plichten, maar ook de rechten uit de huurovereenkomst heeft. Ondertussen zijn uiteraard al alle toenmalige bewoners verhuisd, maar de vereniging als rechtspersoon blijft bestaan.
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
nader te noemen: [eiser]
t e g e n
1. de vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid Pinocchio
2. [gedaagde sub 2]
3. [gedaagde sub 3]
4. [gedaagde sub 4]
5. [gedaagde sub 5]
6. [gedaagde sub 6]
allen wonende, althans gevestigd te [woonplaats]
gedaagden
nader te noemen: Pinocchio
7. de onbekende (onder)huurder(s) en/of hen die verblijven in het registergoed aan de [adres]
gedaagden
niet verschenen
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
[] GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:
1.1.
[eiser] is eigenaar van de onroerende zaak, gelegen aan de [adres] , waarvan deel uitmaakt [adres] (verder: het gehuurde). Het gehuurde omvat vijf slaapkamers, een keuken, badkamer, hal, zolderkamer en berging.
1.2.
Ten aanzien van het gehuurde is eerder geprocedeerd tussen de rechtsvoorganger van [eiser] als eiser en de toenmalige bewoners van het gehuurde als gedaagden. In die procedure heeft de Hoge Raad op 22 november 1991 het hoger beroep tegen het arrest van het Gerechtshof te Amsterdam verworpen. Dat Hof had op 16 november 1989 onder meer overwogen:
– Sedert 1945 wordt de litigieuze flatwoning (…), welke woning bestaat uit een hal, keuken, badkamer en zes voor afzonderlijke bewoning bestemde kamers, bewoond door vrouwelijke studenten, die elk voor kortere of langere tijd een kamer in gebruik hebben en, na vertrek, worden opgevolgd door een andere studente.
– De naam “Pinocchio” is op een bord bij de toegangsdeur tot de woning vermeld, onder welke naam ook de telefoonaansluiting van de woning in de telefoongids is vermeld.
– Door de bewoonsters wordt één harer als contactpersoon aangewezen, die de gemeenschappelijke bankrekening (…) beheert, waaruit onder meer de huurbetalingen worden verricht. Bedoelde bankrekening staat op naam van de contactpersoon met de vermelding “inzake” (…) Pinocchio.
– Een brief van [eiser] ’s met dagtekening 1 mei 1979 inzake de wijze van huurbetaling is gericht aan Pinnochio (…)
– Een brief van [eiser] ’s van 31 mei 1983 inzake de huurverhoging (…) is gericht aan: Pinnochio (…)
Uit al deze omstandigheden tezamen moet naar het oordeel van het hof niet alleen de geobjectiveerde wil van de bewoonsters worden afgeleid om een vereniging tot stand te brengen, waarin zij volgens bepaalde regels (…) willen samenwerken, doch ook het aanvaarden door [eiser] ’s van zodanige vereniging.
Dit betekent dat Pinocchio moet worden aangemerkt als een vereniging aan wie de huurrechten met betrekking tot de woning toekomen.
– Sedert 1945 wordt de litigieuze flatwoning (…), welke woning bestaat uit een hal, keuken, badkamer en zes voor afzonderlijke bewoning bestemde kamers, bewoond door vrouwelijke studenten, die elk voor kortere of langere tijd een kamer in gebruik hebben en, na vertrek, worden opgevolgd door een andere studente.
– De naam “Pinocchio” is op een bord bij de toegangsdeur tot de woning vermeld, onder welke naam ook de telefoonaansluiting van de woning in de telefoongids is vermeld.
– Door de bewoonsters wordt één harer als contactpersoon aangewezen, die de gemeenschappelijke bankrekening (…) beheert, waaruit onder meer de huurbetalingen worden verricht. Bedoelde bankrekening staat op naam van de contactpersoon met de vermelding “inzake” (…) Pinocchio.
– Een brief van [eiser] ’s met dagtekening 1 mei 1979 inzake de wijze van huurbetaling is gericht aan Pinnochio (…)
– Een brief van [eiser] ’s van 31 mei 1983 inzake de huurverhoging (…) is gericht aan: Pinnochio (…)
Uit al deze omstandigheden tezamen moet naar het oordeel van het hof niet alleen de geobjectiveerde wil van de bewoonsters worden afgeleid om een vereniging tot stand te brengen, waarin zij volgens bepaalde regels (…) willen samenwerken, doch ook het aanvaarden door [eiser] ’s van zodanige vereniging.
Dit betekent dat Pinocchio moet worden aangemerkt als een vereniging aan wie de huurrechten met betrekking tot de woning toekomen.
1.3.
Op dit moment zijn in het gehuurde woonachtig de heer [gedaagde sub 3] (sinds 25 november 2009), mevrouw [gedaagde sub 6] (sinds 16 januari 2014), de heer
[gedaagde sub 4] (sinds 29 september 2014), mevrouw [gedaagde sub 5] (sinds 4 december 2013) en sinds kort – zo is ter comparitie gebleken – de heer [naam 1] .
[gedaagde sub 4] (sinds 29 september 2014), mevrouw [gedaagde sub 5] (sinds 4 december 2013) en sinds kort – zo is ter comparitie gebleken – de heer [naam 1] .
1.4.
De huur wordt nog altijd betaald van het bankrekeningnummer dat ook tijdens de vorige procedure al werd gebruikt. Vanaf april 2009 staat dit bankrekeningnummer op naam van [gedaagde sub 2] , die tot maart 2017 in het gehuurde heeft gewoond.
1.5.
Op 1 november 2013 heeft de gemachtigde van [eiser] aan de toenmalige bewoners van het gehuurde een brief laten betekenen. In die brief wordt namens [eiser] de wens geuit de huurverhoudingen schriftelijk vast te leggen. In de brief staat onder meer vermeld:
Het huurvoorstel van cliënte zal omvatten de volgende onderdelen:
a) de huidige huurders mogen onder de huidige voorwaarden en rechten blijven huren, ook als zij van kamers zouden wisselen;
b) met alle huurders worden individuele huurovereenkomsten gesloten;
c) de som van de huurpenningen van de verschillende, individuele huurovereenkomsten is gelijk aan de thans verschuldigde totale huurprijs, zij het dat wel indexatie zal worden opgenomen;
d) in de nieuwe individuele huurovereenkomsten alsmede in de met de toekomstige huurders te sluiten huurovereenkomsten blijft het coöptatierecht in stand;
e) cliënte maakt met nieuwe huurders in de toekomst (huurprijs)afspraken en sluit de huurovereenkomsten met toekomstige huurders;
(…)
Het huurvoorstel van cliënte zal omvatten de volgende onderdelen:
a) de huidige huurders mogen onder de huidige voorwaarden en rechten blijven huren, ook als zij van kamers zouden wisselen;
b) met alle huurders worden individuele huurovereenkomsten gesloten;
c) de som van de huurpenningen van de verschillende, individuele huurovereenkomsten is gelijk aan de thans verschuldigde totale huurprijs, zij het dat wel indexatie zal worden opgenomen;
d) in de nieuwe individuele huurovereenkomsten alsmede in de met de toekomstige huurders te sluiten huurovereenkomsten blijft het coöptatierecht in stand;
e) cliënte maakt met nieuwe huurders in de toekomst (huurprijs)afspraken en sluit de huurovereenkomsten met toekomstige huurders;
(…)
1.6.
Nadien zijn partijen met elkaar in gesprek getreden en is door [eiser] aan de individuele bewoners een huurovereenkomst voorgelegd op basis van voornoemde uitgangspunten. In deze begin 2014 opgemaakte conceptovereenkomsten staat als eerste overweging opgenomen:
– Woonvereniging Pinocchio is een informele vereniging, die kamers in het gehuurde verhuurt. Door middel van coöptatie verhuurt Pinocchio kamers in het gehuurde aan derden.
Partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen. Pinocchio heeft onder meer bezwaar gemaakt tegen een termijn van 14 dagen voor het aandragen van een nieuwe bewoner.
– Woonvereniging Pinocchio is een informele vereniging, die kamers in het gehuurde verhuurt. Door middel van coöptatie verhuurt Pinocchio kamers in het gehuurde aan derden.
Partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen. Pinocchio heeft onder meer bezwaar gemaakt tegen een termijn van 14 dagen voor het aandragen van een nieuwe bewoner.
1.7.
Op 16 december 2013 is door een aantal van de toenmalige bewoners van het gehuurde de vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid “Pinocchio” ingeschreven bij de Kamer van Koophandel.
vordering en verweer
2. [eiser] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis – kort gezegd –
primair: voor recht te verklaren dat tussen [eiser] en gedaagden geen rechtsverhouding bestaat die [eiser] verplicht het gehuurde ter beschikking te stellen, gedaagden te veroordelen tot ontruiming en hen te veroordelen in de kosten van de procedure;
subsidiair: te oordelen dat gedaagden tekort zijn geschoten, althans onrechtmatig handelen, met veroordeling tot ontruiming en betaling van de kosten van de procedure;
primair: voor recht te verklaren dat tussen [eiser] en gedaagden geen rechtsverhouding bestaat die [eiser] verplicht het gehuurde ter beschikking te stellen, gedaagden te veroordelen tot ontruiming en hen te veroordelen in de kosten van de procedure;
subsidiair: te oordelen dat gedaagden tekort zijn geschoten, althans onrechtmatig handelen, met veroordeling tot ontruiming en betaling van de kosten van de procedure;
Meer subsidiair: te verklaren voor recht dat gedaagden een redelijk voorstel tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst hebben geweigerd, zodat terecht is opgezegd, met veroordeling van gedaagden tot ontruiming en betaling van de proceskosten.
3. Aan de vorderingen legt [eiser] ten grondslag dat er in het gehuurde geen meisjesstudenten meer wonen. Het gehuurde is een soort opvang voor mensen van verschillende nationaliteiten. Bovendien zijn er soms meer bewoners ingeschreven dan er kamers zijn en ook zijn er bedrijven ingeschreven, in strijd met de bestemming. Alleen ten aanzien van de heer [gedaagde sub 2] kan mogelijk een gebruiksovereenkomst worden aangenomen, maar hij is inmiddels vertrokken. Voorts is sprake van overlast, door overbewoning, geluidsoverlast, het vestigen van bedrijven en het mogelijk gebruik als Airbnb onderkomen. Bovendien kan de huur worden opgezegd wegens dringend eigen gebruik, aldus [eiser] .
4. Pinocchio voert verweer tegen de vorderingen. Op dat verweer zal bij de beoordeling, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
beoordeling
5. De uitspraak van het Gerechtshof te Amsterdam van 16 november 1989 heeft in die zin gezag van gewijsde, dat als vaststaand moet worden aangenomen dat deze de destijds tussen [eiser] en Pinocchio geldende rechtsverhouding weergeeft. Die rechtsverhouding hield in dat (de rechtsvoorganger van) [eiser] verhuurder was en de vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid Pinocchio huurder.
6. Niet ter discussie staat dat het gehuurde nu niet meer in gebruik is als een studentenhuis voor meisjes, zoals ten tijde van de eerdere procedure. Inmiddels wonen er mannen en vrouwen, grotendeels van internationale afkomst. Dit leidt echter op zichzelf niet tot een wijziging in de bestaande rechtsverhouding. Uit de aan de bewoners gerichte correspondentie in de periode 2013-2014 en de tekst van de destijds opgemaakte individuele huurovereenkomsten blijkt dat ook [eiser] zich dat heeft gerealiseerd. Hieruit volgt dat de vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid Pinocchio nog altijd de huurder is van het gehuurde. Niet betwist is dat door opvolgende coöptatie binnen die vereniging de huidige bewoners in het gehuurde terecht zijn gekomen, zodat zij er met een geldige titel verblijven. De inschrijving van de vereniging Pinocchio in het register van de Kamer van Koophandel is voor dit oordeel niet van belang en kan onbesproken blijven. De primair gevorderde verklaring voor recht met nevenvorderingen is dan ook niet toewijsbaar.
7. De door [eiser] gestelde tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst zijn onvoldoende onderbouwd. Gezien de steeds wijzigende samenstelling van de bewonersgroep levert het enkele feit dat op bepaalde momenten meer dan vijf bewoners stonden ingeschreven onvoldoende onderbouwing op voor de stelling dat sprake is geweest van overbewoning. Om te beginnen is het daadwerkelijke aantal bewoners relevant en alhoewel de wet daartoe wel verplicht, is algemeen bekend dat niet iedereen steeds zorgt voor een juiste inschrijving bij de Basisregistratie Personen. Voorts blijkt uit de in 2014 voorgelegde huurovereenkomsten dat [eiser] zelf uit ging van bewoning door zes personen, net als het Gerechtshof in de uitspraak uit 1989. De inschrijving van ondernemingen op het adres van het gehuurde levert op zichzelf geen tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. Nu Pinocchio heeft toegelicht dat enkel sprake is geweest van een administratieve inschrijving, zonder dat klanten in het gehuurde zijn ontvangen, is ook op dit punt een tekortkoming onvoldoende onderbouwd. Dan resteert een tekortkoming die zou bestaan uit geluidsoverlast ten opzichte van de buren. Daarbij geldt allereerst dat het gehuurde reeds sinds 1945 in gebruik is voor bewoning door aanvankelijk zes en thans vijf personen. De bewoners van de ondergelegen verdiepingen hebben bij het aangaan van hun huurovereenkomst dan ook rekening moeten houden met geluid dat met een dergelijke bewoning gepaard gaat en zullen dat tot op zekere hoogte moeten dulden. [eiser] stelt bij dagvaarding dat klachten van omwonenden in 2013 reden waren om met Pinocchio in overleg te treden. Die stelling is echter niet concreet gemaakt of onderbouwd. De stelling dat ook nu nog sprake is van overlast voor omwonenden en buren is slechts voor één buurvrouw concreet onderbouwd, door een verklaring over te leggen van mevrouw [naam 2] , bewoonster van [adres] (verder: [naam 2] ). Voor een deel uit zij vermoedens over het aantal bewoners en gebruik als AirBnB onderkomen. Dergelijke vermoedens zijn echter onvoldoende basis voor de conclusie dat sprake is van overlast. De door [naam 2] genoemde overlast door loopgeluiden en geluiden in het trapgat is in tijd, frequentie en omvang niet concreet gemaakt. Dit klemt temeer nu een zekere mate van contactgeluid, gezien de ouderdom van het pand, onvermijdelijk is. Bovendien heeft Pinocchio aangevoerd wel degelijk maatregelen te hebben genomen, bijvoorbeeld door vloerkleden neer te leggen, en nog altijd bereid te zijn tot verder overleg op dit punt. Nu uit niets blijkt dat [eiser] – al dan niet met de andere bewoners – tot dergelijk overleg initiatief heeft genomen, is het in ieder geval prematuur geluidsoverlast aan een vordering tot beëindiging van de huur ten grondslag te leggen. Hetzelfde geldt ten aanzien van een discussie over de verantwoordelijkheid voor schoonmaak van het trappenhuis. Het is mede de verantwoordelijkheid van Pinocchio hiervoor zorg te dragen, zeker indien een kat voor (extra) vervuiling zorgt. Pinocchio voert echter aan die verantwoordelijkheid te nemen en ook te willen overleggen over het uitbesteden van de schoonmaak tegen een verhoging van servicekosten. Ook op dit punt is niet gebleken dat met Pinocchio overleg is gezocht, zodat ook in zoverre de vordering in elk geval prematuur is.
8. Dan resteert de vraag of [eiser] een voorstel heeft gedaan dat gedaagden niet hadden mogen weigeren, in de zin van artikel 7:274 lid 1 onder d Burgerlijk Wetboek (BW). Uit het hiervoor overwogene volgt dat enkel de vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid Pinocchio een huurovereenkomst heeft met [eiser] . Het aanbod dat [eiser] heeft gedaan is echter niet aan die vereniging gericht. Reeds om die reden kan van de situatie als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 onder d BW geen sprake zijn.
9. Tenslotte heeft [eiser] nog opgeworpen dat hij de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik kan opzeggen omdat de huidige bewoners niet meer behoren tot de doelgroep van de huurder, te weten meisjesstudenten. Met die enkele stelling wordt echter niet voldaan aan de vereisten die artikel 7:274 lid 1 onder c. BW stelt.
10. De conclusie is dat de vorderingen zullen worden afgewezen.
11. Nu [eiser] in het ongelijk wordt gesteld, zal hij in de proceskosten worden veroordeeld.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst het gevorderde af;